November var en stark månad för aktiemarknaden och särskilt stark för fastighetssektorn och ODIN Fastighet. Det aktualiserar ett citat från förra seklets ledande ekonom, John Maynard Keynes: ” When the facts change, I change my mind – What do you do, sir?” är återigen högst relevant.

Den starka uppgången i november kan förklaras av positiva makrosiffror från USA som indikerar att vi närmar oss en räntetopp. Marknaden prisar in detta genom fallande räntor. Långa statsobligationsräntor, ofta mätta genom 10-åriga statsobligationer, har fallit tillbaka över 0,6 procentenheter sedan toppen i oktober, vilket är positivt för aktievärderingarna då avkastningskraven faller och bolagsvärderingarna ökar. För fastighetsbolag har detta en ”dubbel effekt” genom implicit ökat kassaflöde (räntekostnader är den högsta kostnadsposten för fastighetsbolag) och värderingar. Fastighetsbolagen har alltså en stor effekt när de långa räntorna faller. Det är inte fundamentala bolagsnyheter som lett till den starka återhämtningen, utan generella makronyheter som varit positiva för värderingen av börsen.

Hög indexering för andra året i rad för svenska kommersiella fastigheter
Indexeringen av kommersiella hyresavtal i Sverige justeras i de flesta fall med KPI-siffror för oktober. Under månaden kom den siffran in på 6,5 procent, vilket innebär att de flesta kommersiella hyror ökar med 6,5 procent från och med den 1:a januari 2024. Således har kommersiella hyresavtal ökat med drygt 16 procent KPI-justering under de senaste två åren, vilket mildrar till en del de högre räntekostnaderna under samma period. I ODIN Fastighet är nästan 80 procent av det underliggande fastighetsvärdet kommersiella fastigheter med inslag av KPI-indexering.

Resterande andel av beståndet är främst relaterad till bostäder i Sverige, och här justeras hyrorna årligen efter förhandlingar mellan fastighetsägarna och hyresgästföreningen. Förra året blev hyreshöjning knappt hälften av KPI, men med regionala skillnader. Under månaden förhandlade ett av våra största innehav, Balder, fram en hyreshöjning om 4,5 procent för sitt bestånd av hyresfastigheter i Stockholm för 2024. Indikationer från aktörer pekar i riktning mot 5 procent för segmentet, men det kommer att finnas regionala skillnader.

Emilshus och SLP med offensiva emissioner
Vi deltog när både Emilshus och SLP genomförde riktade nyemissioner under november. Emilshus tog in 200 miljoner kronor, medan SLP tog in hela 550 miljoner kronor. Båda emissionerna görs från en styrkeposition då pengarna ska användas till attraktiva förvärv av fastigheter och värdeskapande utveckling. Båda bolagen är prissatta över bokförda värden och emissionerna är därmed värdeskapande.

Fastighetsresa i södra Sverige
I slutet av november reste vi runt i södra Sverige för att besöka fem av våra företag. Det är en spännande region med hög befolknings- och BNP-tillväxt. Området är Nordens största storstadsområde med över fyra miljoner boende och står för mer än en fjärdedel av Sveriges och Danmarks sammanlagda BNP. På ODIN gillar vi att investera med skickliga entreprenörer, och en viktig del av vårt arbete är att träffa ledningen och förstå deras förhållningssätt till affärsutveckling och kapital-allokering. Vi besökte flera fastigheter och tittade på projekt som var på väg att färdigställdes. Intrycket från resan var positivt; vi investerar i bra bolag med duktig ledning och en stark lokalkännedom – något som vi tror kommer bli ännu viktigare i framtiden.