Båda är nu tillbaka i positivt territorium hittills i år. Detta sammanfaller med sjunkande marknadsräntor och visar återigen hur volatil sektorn och aktiemarknaden kan vara på kort sikt, och i vilken utsträckning marknadsräntorna driver sektorn.
Vi har sålt Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB)
Under månaden sålde vi resten av vårt innehav i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB). Bolaget har under längre tid levererat negativt mot sektorn och står inför en prekär finansieringssituation med stora obligationsförfall, en svag balansräkning och låg transparens kring komplexa transaktioner för att säkerställa bolagets likviditet. Företaget kan mycket väl lyckas ta sig igenom ”finansieringskrisen”. Men även om de gör det kommer det att finnas frågor om kvaliteten på de fastigheter som finns kvar.
SBB är inriktade på social infrastruktur som består av bostäder i Sverige och samhälls-fastigheter i Norden. Samhällsfastigheter är fastigheter med skattefinansierad verksamhet som hyresgäster och ger en diversifiering mot traditionella segment som kontor, logistik och bostäder. Det är ett ovanligt segment på börsen då de flesta större aktörerna inte är börsnoterade. Sedan oktober 2020 hade vi exponering mot samhälls-fastigheter genom Offentliga Hus och en mindre del Brinova. I januari 2021 la SBB ett kontant bud på Offentliga Hus efter att ha köpt huvudägarnas position om 54 procent i december 2020. Vi accepterade SBB:s bud på Offentliga Hus i april 2021, men vi hade redan tagit in SBB i fonden i slutet av mars 2021.
Den snabba ränteuppgången i spåren av Rysslands krig i Ukraina och efterföljande fastighetskris drabbade dock SBB mycket hårt. Bolaget, som har genomgått en snabb tillväxt, hade en kapitalstruktur och en fastighetsportfölj var inte riggad för detta. SBB har varit en dålig investering för fonden och efter att ha sålt 40 procent av vårt innehav fram till maj 2023 har vi nu sålt resten i februari och mars 2024.
Catena, K-Fastigheter och Trianon genomför riktade nyemissioner
Tre av våra bolag genomförde riktade nyemissioner under månaden, där vi deltog i samtliga. Catena genomförde en ”offensiv” nyemission om 2,1 mdkr då bolaget har flera attraktiva investeringsmöjligheter. Det rör sig om identifierade förvärv om cirka 2 miljarder kronor och interna projekt med en landbank om 4,6 miljoner kvadratmeter och en investeringspotential om 16,5 miljarder kronor.
Vidare har K-Fastigheter genomfört en riktad placering om 128 mkr, där kapitalet kommer att användas för att fortsätta expansionen av projektportföljen och köpa nya byggrätter. Slutligen genomförde Trianon en riktad emission om 250 miljoner kronor för att köpa tillbaka resten av sin hybridobligation om 130 miljoner kronor. Hybriden kostar bolaget en årlig ränta på cirka 11 procent med nuvarande penningmarknadsränta i Sverige. Resterande emissionslikvid kommer att användas för att stärka bolagets balansräkning och finansiella nyckeltal.
Köp och försäljningar av fastigheter bland våra bolag
SLP, som blivit ett av våra större portföljbolag, slutförde under mars sitt första förvärv i Göteborg och tillträdde sin hundrade fastighet sedan bolaget grundades 2019. Köpe-skillingen uppgick till 99 miljoner kronor, motsvarande en bruttodirektavkastning om cirka 8 procent med tillhörande expansionsmöjligheter på tomten. Bolaget har en stark balansräkning och många investeringsmöjligheter. K-Fastigheter tecknade en avsikts-förklaring om att sälja sin fastighetsportfölj i Danmark för drygt en miljard kr, motsvarande 93 procent av bokfört värde. Bolaget avyttrar i Danmark för att stärka sin balansräkning och göra det möjligt att fortsätta expandera sin projektportfölj. Diös och Stendörren har sålt fastigheter för 212 respektive 202 miljoner kronor. Inför emissionen förvärvade Catena en fastighet utanför Köpenhamn för 420 MDKK till en nettoavkastning om 5,3 procent och tillhörande byggrätter om 17 500 kvadratmeter.