Efter en riktigt stark avslutning på förra året, där fastighetssektorn stigit med över 35 procent sedan slutet av oktober, var det inte förvånande att sektorn ”svalnade” något efter nyår. Makroekonomiska nyckeltal talar nu för att inflationen ska sjunka. Däremot är osäkerheten större om vi får se så många räntesänkningar som marknaden förväntar sig. På kort sikt kommer detta att vara viktigt för värderingen av fastighetsaktier, då de har en hög korrelation med rörelser i räntekurvor.

Rapportsäsongen är precis runt hörnet
Två av våra bolag har startat rapportsäsongen. Platzer och Nivika levererade båda bra rapporter, där Platzer imponerade särskilt med en hög rörelsemarginal och god tillväxt i förvaltningsresultat. Bolaget utnyttjade möjligheten att binda en del av sin skuld med fast ränta och sänkte därmed sin genomsnittliga räntekostnad jämfört med föregående kvartal, trots att de rörliga marknadsräntorna steg under perioden.

Kvartalssiffrorna för det fjärde kvartalet är särskilt intressanta då de flesta bolag låter externvärdera större del av sina fastigheter. Det innebär att vi kan få se större nedrevideringar av fastighetsvärdena detta kvartal än vad vi hittills sett för 2023. Även om aktiemarknaden till stor del har införlivat förväntningar om justeringar av verkligt värde i aktiekurserna, kan detta fortfarande leda till kortsiktig volatilitet i aktiekurser. Hittills har våra bolag nedjusterat sina fastighetsvärden med 6 procent sedan toppnoteringarna från första och andra kvartalet 2022.

Det mest intressanta temat för den kommande rapportperioden är i vilken utsträckning företagen har utnyttjat fönstret med fallande swapräntor för att säkra rörliga räntor till fasta räntor. Med swapräntor under hösten och vintern har företagen haft möjlighet att sänka räntekostnaden med nästan 1,5 procentenheter genom att byta till fasta räntor. Utan andra stora drivare för vinst per aktie i närtid kan detta bli en katalysator för flera av våra bolag som ligger med betydande del flytande ränteexponering.

Kreditpremierna faller på obligationsmarknaden
Kreditpremierna faller på obligationsmarknaden. Allt fler tecken på att obligationsmarknaden öppnar upp för fastighetssektorn. Av våra bolag emitterade bland annat Balder, Castellum, Catena och Wihlborgs obligationer under månaden, där kreditpremien uppgick till cirka två procentenheter. Därmed fortsätter kreditpremien på obligationer för fastighetsbolag att krympa och står i skarp kontrast till samma tid förra året, då få fastighetsbolag kunde emittera till ett kreditpåslag understigande tre procentenheter.

Ny styrelseordförande i Nyfosa
I början av januari valdes David Mindus till ny styrelseordförande i Nyfosa. David Mindus är grundare, VD och största ägare i Sagax som idag är Nordens största börsnoterade fastighetsbolag och ett av de största innehaven i ODIN Fastighet. Sedan 2018 har Sagax successivt ökat sitt ägande i Nyfosa och är idag största ägare med 23,3 procent. Nyfosa är ett opportunistiskt svenskt kommersiellt fastighetsbolag med hög direktavkastning på fastigheter med stort fokus på kassaflöde och ett stort innehav i ODIN Fastighet. Bolaget har levererat god avkastning och tillväxt sedan börsnoteringen efter en avknoppning från Hemfosa 2018. Däremot har bolaget varit ett av de bolag som drabbats hårdast av den kraftiga ränteuppgången, då de haft en låg andel fasta räntor. Vi ser det som positivt att Mindus tar en mer aktiv roll i bolaget och blir en viktig ”sparringpartner” för Nyfosas ledning vid beslut om förvärv, ledning och kapitalstruktur.