Det beror främst på att de långa räntorna steg rejält i slutet av juli och i augusti samt att förväntningarna på räntetoppen stigit något.
Obligationsmarknaden på väg att öppna?
I tidigare kommentarer har vi pekat på tre punkter som måste uppfyllas för att marknaden ska återfå aptiten för fastighetssektorn: 1) vi måste se slutet på räntehöjningscykeln, 2) obligationsmarknaden måste öppnas igen och 3) nytt kapital in i fastighetssektorn. Vi har hittills bara sett delar av punkt 3), men mot slutet av augusti emitterade både Castellum och Fabege 2-åriga obligationer på nivåer som är betydligt rimligare än vad som gällde under våren. Bolagen tar in en respektive en halv miljard kronor till 3-månaders penningmarknadsränta (3M STIBOR) plus påslag om 2,15 procent respektive 2,0 procent. Även om kreditpåslaget är långt högre än vad vi såg för två år sedan, är det mycket lägre än tidigare indikationer. Även om det är för tidigt att säga att obligationsmarknaden är ”öppen igen” är det här intressanta datapunkter att hålla ett öga på.
Bolagen fick igenom indexeringen och en stark hyresmarknad under första halvåret
Ett tema i början av året var om bolagen friktionsfritt skulle få igenom den höga indexeringen på kommersiella hyreskontrakt. Andrakvartalsrapporterna visar att bolagen har haft några problem att tala om och i genomsnitt växer hyresintäkterna för våra bolag med 15 procent. Det är intressant att notera att inflationen i Sverige fortfarande är hög, och inflationen för juli var hela 9,3 procent (årlig). Med fortsatt hög inflation och bara tre månader till oktober månad (den inflationsmånad som ligger till grund för indexering av hyreskontrakt för kommersiella fastigheter i Sverige) kan vi få en ny hög justering för 2024. Om inflationen skulle ligga kvar på samma höga nivå fram till oktober skulle det betyda en ökad topplinje med 20 procent på två år (från indexering). Det hjälper bra till att parera de kraftigt höjda räntekostnaderna.
Den rapporterade nettouthyrning var överraskande stark och nästan alla våra bolag redovisade positiva siffror. Vakansgraden fortsätter att vara låg. Bolagen fortsätter att fokusera på kostnadseffektivitet och nettodriftsresultatet från fastighetsförvaltning (NOI) ökade med 17 procent från förra året för våra innehav. Däremot tyngs förvaltningsresultaten (-9 procent) och kassaflöden (-11 procent) för bolagen av ökade räntekostnader.
Fastighetsvärdena fortsätter att skrivas ned och sedan toppen för fastighetsvärdena under Q1 och Q2 2022 har fastighetsvärdena skrivits ned i intervallet 0-15 procent med en median på -4 procent. Emellertid är det stor skillnad mellan segmenten och geografier. Generellt ser vi att bolag med lågavkastande fastigheter är de som har gjort de största nedskrivningarna.
Sagax – fastighetsbolaget som går mot strömmen
Ett fastighetsbolag som går emot strömmen är Sagax. Vi har tidigare pekat på Sagax som ett gott exempel på hur företag bör fokusera på operationell drift och kapitalallokering. Medan andra bolag haft fallande kassaflöden och räntetäckningsgrader har Sagax lyckats upprätthålla desamma med lång räntebindning och ett försiktigt förhållningssätt till förvärv i en tuffare miljö. Sagax går mot strömmen och fick sitt kreditbetyg uppgraderat ett snäpp från Moody’s, upp till Baa2.