Februari blev ytterligare en negativ månad för fastighetssektorn och fonden ODIN Fastighet. Liksom i januari var det förra årets vinnare som föll mest under månaden och därför gick fonden också något sämre än sitt jämförelseindex VINX Real Estate. Värt att notera är att börsen som helhet föll ungefär lika mycket som fastighetssektorn under februari.
Krig i Europa
Vi har krig i Europa, i vårt direkta närområde och den europeiska säkerhetsordningen håller på att raseras. Efter den illegala annekteringen av Krim och en konflikt som pågått under flera år i östra Ukraina kommer nu en ny folkrättsvidrig invasion från Putins Ryssland. Vår förvaltare Nils Hast besökte Kiev för mindre än ett år sedan, i juni 2021. Det han såg då var en storstad och invånare som hör hemma i vårt demokratiska Europa, inte som en vasallstat till ett autokratiskt Ryssland.
Vad betyder då Putins krig och sanktionerna för de finansiella marknaderna och ODIN Fastighet mer specifikt? Den ryska ekonomin är på väg mot i det närmaste en kollaps. Det är klart att det påverkar världen i övrigt, men i ekonomiska termer är Ryssland litet och det är nog orsaken till att vi hittills sett begränsade effekter utanför Ryssland.
Ytterst begränsad exponering mot Ryssland
ODIN Fastighet har mycket begränsad exponering mot Ryssland. Det är bara Balder som via sitt finska dotterbolag SATO har exponering mot Ryssland (St Petersburg). Exponeringen motsvarar mindre än 0,6 procent av Balders fastighetsvärde. Det betyder att exponeringen i ODIN Fastighet är mindre än 0,1 procent. Trots den låga direktexponeringen mot Ryssland är det dock klart att det kan komma negativa konsekvenser från kriget som kan påverka våra bolag negativt.
Bra rapporter trots den negativa månaden
Rapportsäsongen för fjärde kvartalet avslutades i februari och det var över lag starka rapporter som presenterades. Speciellt var det värdeuppskrivningar och nettouthyrningar som bägge överträffade förväntningarna rejält. En tuff vinter och chockhöjda energipriser drabbade dock flera bolag som därigenom rapporterade lite svagare driftsmarginaler.
Nyheter från bolagen
Fabege, FastPartner och SBB var alla ute i obligationsmarknaden och SBB lyckades hämta treåriga pengar i euromarknaden på negativ yield. Fabege lyckades hämta pengar på måndagen efter Putins invasion av Ukraina. Det gjorde också Balder (den 1 mars) och det indikerar styrkan i finansierings-marknaden för starka namn.
I slutet av februari publicerade en amerikansk firma en negativ rapport på SBB. Man tog upp flera teman och ifrågasatte den värdering som marknaden satte på bolaget. Firman själv och/eller dess samarbetspartners har blankat SBB-aktien, dvs gått kort och tjänar därmed på en eventuell nedgång i aktiekursen. Detta ska man naturligtvis ta i beaktande när man läser rapporten. Det som förs fram var egentligen inte något nytt och inget som förändrar vår syn på caset. Bolaget bemötte också rapporten på ett bra sätt. Vi kommer givetvis följa med på detta framöver och även om det inte finns mycket substans i rapporten ska man vara medveten om att det ändå kan inverka negativt på bolaget och aktiekursen.
Bra entry-point i ODIN Fastighet?
Vi skrev förra månaden att vi såg det som en bra entry-point för fastighetssektorn och ODIN Fastighet. Februari blev en negativ månad, så vi var lite tidiga även om nedgången i februari var i linje med börsen som helhet. Nu har vi också Putins fruktansvärda krig i Ukraina som allmänt höjer risknivån i marknaden.
Frågan man därför bör ställa sig är givetvis om det fortfarande är en bra entry-point? Ja, vi menar att så fortfarande är fallet. Sedan förra månaden har sektorn och fonden blivit billigare och dessutom är marknadens förväntningar på ränteökningar nu något svagare än tidigare, framför allt i eurozonen som är viktig för våra bolag. Till detta kommer att bolagens rapporter för Q4 var starka och att fastighetssektorn har en låg exponering mot Ryssland som nu är föremål för kraftiga sanktioner. Mot detta talar naturligtvis kriget i Ukraina, som det är omöjligt att ha en uppfattning om hur länge det kommer pågå och vilka konsekvenser detta kommer få på ekonomin i stort. Det vi dock ändå vill påtala är att:
• Vi har en stark direktmarknad där vi ser omsättningar av fastigheter på priser betydligt över de som våra bolag visar på sina balansräkningar. Det gör oss bekväma i att bolagen har konservativa värderingar på sina fastigheter.
• Våra bolag (i kommersiella segment) har generellt hyresavtal med årlig KPI-justering av hyresnivån. Detta kommer bolagen att njuta gott av i år då inflationen var betydande i slutet av 2021. I Sverige kommer vi se 2,8 procent indexering av hyresintäkterna och i Norge hela 5,1 procent.
• Även om räntorna går upp något och därmed på sikt leder till högre finansieringskostnader för bolagen, är det tämligen moderata uppgångar vi talar om och som kommer allteftersom skuld refinansieras de närmaste 3-5 åren. Det är något som våra bolag bör klara av.
