Det nordiska fastighetsindexet VINX Real Estate, som också utgör fondens jämförelseindex, tappade drygt 8 procent under januari. Även om utvecklingen i det korta perspektivet varit negativ, kan vi tycka att det i mångt och mycket är en överreaktion då vi ser goda möjligheter till fortsatt värdeskapande inom fastighetssektorn framöver.
Oro över långräntorna
Framför allt var det fjolårets vinnare som ledde nedgången i januari medan defensiva segment som bostäder klarade sig bättre. Noteras kan att nedgången sammanfaller med oro för långräntorna. När fokus hamnar på det ser vi som så ofta tidigare hur fastighetsaktier handlas ned.
Det finns säkert argument som talar för att detta är ”riktigt”. Men om vi ser på våra bolag är det svårt att förstå den kraftiga reaktionen. Bolagen fortsätter att leverera och tron på framtiden är det inte fel på. Även om räntorna stiger har vi fortsatt låga räntenivåer i ett historiskt perspektiv. Dessa låga, om än stigande, räntor och de inflationstal vi ser resulterar i ännu större efterfrågan på reala tillgångar, som fastigheter. Priserna vi ser i andrahandsmarknaden för styckefastigheter eller portföljer av fastigheter är höga och ligger en bra bit över det som våra bolag har sina fastigheter värderade till i sina balansräkningar. Sannolikt kommer en del av dessa värden skrivas upp nu i fjärde kvartalet.
Bra start på rapportsäsongen
Tre av våra bolag rapporterade i januari. Platzer, som verkar inom kontor och logistik i Göteborgsområdet, offentliggjorde sin rapport för fjärde kvartalet samt helåret 2021. Det var en stark rapport som innehöll såväl värdeuppskrivningar som fantastiskt starka siffror för nettouthyrningen. Dessutom rapporterade Fortinova och Nivika för september till november 2021 som är första kvartalet på deras brutna räkenskapsår 2021/22.
Fortinova som är verksamma inom bostäder på västkusten i Sverige presenterade också en bra rapport med goda värdeuppskrivningar. Rapporten hade dock lite högre operationella kostnader än väntat.
Nivika som är verksamt inom flera olika segment med fokus på Småland med omnejd, kunde också presentera en bra rapport. Bolaget börsintroducerades i slutet av förra året och är vårt nyaste innehav i fonden. Nivika har varit mycket aktiva med förvärv och det finns god potential för ytterligare värdeuppskrivningar i bolaget. Precis som Fortinova redovisade Nivika också lite högre kostnader än väntat.
Övriga händelser att notera inom sektorn
I mitten av månaden blev det klart att Castellums huvudägare, Rutger Arnhult, tar över vd-posten i bolaget efter en kort session av Biljana Pehrsson. Biljana som tidigare var VD för Kungsleden, ett bolag som förvärvades av Castellum under fjolåret, blev kvar på sin post i enbart drygt en månad. Aktien föll på nyheten men har sedan dess återhämtat sig.
Vi noterar även att flertalet av våra bolag varit ute på obligationsmarknaden för att stärka sin finansiering under januari. FastPartner, Diös, Corem och Nyfosa gav alla ut gröna obligationer i svenska kronor.
Bra entry point i ODIN Fastighet?
Fjolårets var ett fantastiskt år för fastighetsbranschen och för ODIN Fastighet i synnerhet som kunde uppvisa en uppgång kring 60 procent för året som helhet. Detta är något man bör ha i åtanke när man nu noterar att fonden backat med kring 15 procent från slutet på november till slutet på januari. Vi vet att fastighetssektorn och vår fond karaktäriseras av hög volatilitet i börskurserna. Det är också så vi ska se på den senaste tidens nedgång.
I det korta perspektivet verkar fastighetsaktierna på börsen korrelera väl med ränteoro i amerikanska långräntor. Denna oro har varit betydande i december och januari, perioden då fastighetsaktier föll dramatiskt. Vi såg en liknade utveckling i september månad förra året. Då som nu var det inte något underliggande i bolagen som gav upphov till kursfallet – tvärtom, våra bolag fortsätter utstråla tillförsikt inför framtiden. Det betyder att man snarare ska se dagens läge som en bra entry-point i sektorn och ODIN Fastighet.
Det är faktiskt inte bara det att aktierna är 15 procent billigare idag som gör oss positiva. Det är flera faktorer som pekar på att vi bör ha en bra period framför oss:
- Vi har en stark direktmarknad där vi ser omsättningar av fastigheter på prisnivåer som ligger betydligt högre än de nivåer som våra bolag visar i sina balansräkningar. Detta ger oss ett lugn i att bolagen har konservativa värderingar på sina fastigheter.
- Våra bolag verksamma i de kommersiella segmenten har generellt hyresavtal med årlig KPI-justering av hyresnivån. Detta är avtalsklausuler som bolagen kommer att njuta gott av i år då inflationen var betydande i slutet av 2021. I Sverige kommer vi se 2,8 procent indexering av hyresintäkterna och i Norge hela 5 procent.
Utöver detta tillkommer att finansieringsmarknaden fortsätter att vara vidöppen för våra bolag och erbjuder bra villkor trots senaste tidens marknadsoro. God tillväxt i ekonomin efter pandemin gynnar våra bolag som utvecklar nya fastigheter – i alla segment. Även om räntorna går upp något och därmed leder till högre finansieringskostnader för bolagen, är det tämligen moderata uppgångar vi talar om. Det kommer att påverka bolagen över tid i takt med att de refinansierar sin skuld de närmaste 3–5 åren. Detta är något som våra bolag bör klara av.
Sammantaget gör det att vi ser fortsatt positivt på fastighetssektorn och ser detta som en bra ingång för den som önskar exponering mot sektorn.