Fastighetssektorn var en börssektor som drabbades speciellt hårt av pandemin under året som gick. Efter en trög start på året tog fastighetssektorn revansch på börsen efter att ha fått, i vår mening, oförtjänt mycket stryk under 2020. Det var dock först i slutet av 2021 som fastighetsektoren kom i kapp börsen som helhet efter en synnerligen stark utveckling från mars/april och framåt.
Två huvudsakliga teman präglade året inom fastighetssektorn
”Kontorsdöden” var ett tema som uppkom i och med pandemins utbredning. När vi insåg hur relativt smärtfritt det gick att jobba hemifrån var det naturligt att se det som ett hot mot kontorsbolagen. Man gjorde det som människan är expert på: att med linjärt tänkande extrapolera in i framtiden en företeelse man observerar i verkligheten idag. Om folk jobbar mer hemma betyder det mindre behov av kontorsyta och därmed ett hot mot kontorsägande fastighetsbolag. Detta fick gå under namnet ”kontorsdöden”. Vi har varit skeptiska till detta även om vi är de första att erkänna att det innebär en utmaning för kontorsbolagen. Det är främst tre skäl till att vi är skeptiska och tror att oron är överdriven. Detta med minskad yta per anställd är inte något nytt; det är en trend som vi har sett under lång tid. Det andra är att kontorsbolagen också ser detta och reagerar på det. Det gör att det är långt ifrån givet att utvecklingen kommer medföra lägre intäkter för fastighetsbolagen. Dessutom, och det kanske är det allra viktigaste, det är svårt att bygga företagskultur om alla sitter hemma. I detta ligger att kontoret måste vara en attraktiv mötesplats. Och det ger hyresvärdarna möjligheter till ökade intäkter.
Det andra temat som uppmärksammades under året var ”retaildöden”, alltså den fysiska detaljhandelns utmaningar. Detta var något som startade redan före pandemin och då drivet av ökad näthandel och pandemin kom att agera turbokatalysator för detta. Till skillnad från kontorssegmentet tror vi att vissa delar av handelssegmentet har stora utmaningar framför sig och att vi är i början av en omställning. Det kommer säkert finnas vinnare på detta, men vi har ändå valt att ha relativt låg exponering mot detaljhandel. Den andra sidan av myntet är logistik som är en vinnare. Det sägs att näthandel kräver mer logistikyta än motsvarande fysisk handel. Så här har vi två positiva drivare: ökad näthandel som dessutom kräver mer logistikyta än det den ersätter.
Positiv avkastning från alla innehav – utom ett
Alla fondens innehav utom ett gav positiv avkastning i 2021. Det vittnar om hur oerhört bra år det var för fastighetsaktier och att den revansch som vi trodde på i första kvartalet kom att bli verklighet. Allra bäst gick det för bolag med en uttalad förvärvsstrategi. NP3 tronar som allra bäst med nästan en tredubbling.
SBB, som vi tog in i portföljen i slutet av mars har gått upp nästa 150 procent och får därmed silvermedaljen. Därefter har vi Nyfosa och Stendörren som båda ligger väldigt nära en fördubbling. Vårt enda innehav som gav negativ avkastning förra året var Pandox som äger hotellfastigheter. Det är ett segment som ännu inte återhämtat sig då reseaktiviteten är ned betydligt jämfört med före pandemin. Det handlar dock om en ensiffrig procentuell nedgång.
Om vi ser till bidraget till fondens avkastning, det vill säga att vi tar hänsyn till positionens storlek får vi en liknande bild där SBB, Nyfosa och Sagax tar medaljplatser, följda av NP3 och Stendörren. Ett mindre negativt bidrag kommer från Pandox som är fondens minsta position.
Förändringar i portföljen
Under året har vi ökat antalet positioner i fonden från 25 till 28, men bakom de talen ligger sex nya innehav och tre bolag som vi valt att sälja av helt. De nya innehaven är SBB, Annehem, Trianon, ALM Equity, KlaraBo och Nivika. Av dessa är KlaraBo och Nivika börsintroduktioner och i KlaraBo var vi dessutom med som en av fyra cornerstone investerare. Tre bolag, Offentliga Hus, Kungsleden och Amasten, har tagits ut ur portföljen – alla genom att de har blivit utköpta från börsen.
Om man ser till förändringen av bolagens andel av fonden – som är en kombination av köp och försäljning av aktier och värdeförändring – är det föga förvånande tre nya innehav som kommer överst: SBB, KlaraBo och Trianon, följt av Balder och NP3. De innehav med störst minskning sett till andel av fonden är Offentliga Hus och Amasten, som bägge försvann i samband med SBB:s uppköp av dessa. Därefter kommer Entra som var en relativt stor position men som vi reducerat när det utkristalliserades två stora ägare (Balder och Castellum) med ungefär en tredjedel vardera.
Nya portföljinnehav
Samhällsbyggnadsbolaget, SBB, har på kort tid etablerat sig som en stor aktör inom segmenten samhällsfastigheter och bostäder och har ett fastighetsvärde på över 120 miljarder. SBB var med i budstriden om norska Entra samt förvärvade Offentliga Hus och Amasten. SBB har en färgstark grundare och VD i Ilija Batljan som stakat ut en tydlig tillväxtagenda for bolaget. Han och hans team har visat att man kan växa och är de som gjort flest transaktioner i marknaden de senaste åren. Förutom transaktioner har man två andra ben att stå på (och växa med): utveckling och förvaltning. Inom utveckling ryms både nybyggnation och renoveringar.
På hållbarhetsområdet har SBB en ambitiös agenda och som ungt bolag har man en del kvar att göra på området. Fokus ligger på energieffektivisering och förnybar elproduktion, samt mål om att minst hälften av nybyggnationen ska ske i trä. Dessutom bygger man nära kollektivtrafikpunkter. På finansierings-sidan har man emitterat både gröna obligationer och gjorde en stor social obligation, den största i sitt slag. Bolagets kreditrating ligger på BBB- med positiva utsikter från både S&P’s och Fitch har en uttalad målsättning om att få BBB+ i närtid. På längre sikt önskar man få en A- rating. Den vanligaste invändningen mot SBB är att kapitalstrukturen av komplex och att det kan vara svårt fastställa vad egentlig skuldsättningsgrad är i bolaget då man har använt flera olika instrument för att finansiera sin tillväxt. Mot den bakgrunden är det positivt att ledningen har ett uttalat mål om A- rating. Genom att ta in SBB får vi exponering mot det intressanta segmentet samhällsfastigheter.
Trianon är ett fastighetsbolag som fokuserar på Malmöregionen i södra Sverige och leds av Olof Andersson som också är huvudägare. Fastighetsvärdet är på över 11 miljarder fördelat på 75% bostäder och samhällsfastigheter samt 25% kommersiella lokaler. Precis som SBB har man ett tydligt tillväxtfokus och det är inom bostäder och samhällsfastigheter som man kommer att växa. Hållbarhetsarbetet är inriktat på energieffektivisering, både i befintligt bestånd och i renoveringar/nybyggnation. På den sociala sidan jobbar man med att förbättra den sociala boendemiljön i sina bostadsområden. Genom att ta in Trianon i fonden får vi exponering mot tillväxt i den expansiva Malmöregionen.
ALM Equity är ett fastighets- och utvecklingsbolag inom segmentet bostäder och verkar i Stockholmsregionen. Bolaget drivs av Joakim Alm som är grundare, största ägare och VD. Vi har blivit imponerade över bolagets historiska prestation som skapat stora värden för aktieägarna över många år. Bolaget har gått från att vara en nästan renodlad bostadsrättsutvecklare i Stockholm till att numera främst utveckla för egen förvaltning genom det börsnoterade intressebolaget Svenska Nyttobostäder (ALM Equity äger ca 45 present av SNB). Vi har sett flera prov på disciplinerad och skicklig kapitalallokering från Joakim Alm och hans team, samt en fokuserad men mycket flexibel organisation. Givet den fortsatta bostadsbristen i Stockholm tror vi det kommer finnas goda möjligheter för fortsatt värdeskapande från detta mycket kompetenta team. ALM arbetar aktivt med hållbarhet och som bostadutvecklare jobbar man med att minska klimatavtrycket i byggprocessen samt se till att färdigställda bostäder är energieffektiva. I juni tillträdde man sitt senaste förvärv i form av Järntorget Byggintressenter. Det inkluderar bland annat en fabrik för tillverkning av trämoduler till hus med klassificeringen Nordic Swan Ecolabel.
Annehem Fastigheter äger och förvaltar kommersiella fastigheter i de tre svenska storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Skåne samt i Helsingfors och Oslo. Bolaget knoppades av från PEAB tidigare i år. Det är framför allt företag som hyr hos Annehem, men de hyr också ut till offentliga verksamheter. Portföljen består främst av moderna fastigheter som erbjuder stor grad av flexibilitet. Annehem har ett tydligt tillväxtfokus och en stark balansräkning för att kunna göra betydande förvärv. Vi ser kopplingen till PEAB som positiv i jakten på objekt att förvärva. Hållbarhetsarbetet är en naturlig del av verksamheten och man har satt ambitiösa mål. Som nyligen avknoppat bolag är man nu i färd att få på plats processer och rutiner, och man arbetar med att få miljöcertifieringar på de byggnader som saknar sådana idag.
KlaraBo är ett spännande fastighetsbolag inom bostäder som förvaltar, köper och utvecklar bostadsfastigheter i tillväxtregioner i hela Sverige. Det är ett attraktivt segment och KlaraBo har en agenda för tillväxt i mindre och mellanstora orter. KlaraBo som grundades 2017 har utvecklat ett eget byggkoncept med yteffektiva lägenheter som också innebär energieffektivitet. Genom att bygga i trä och montera solceller minskar man sitt klimatavtryck. Yteffektiva lägenheter bidrar också till ekonomisk hållbarhet då hyrorna blir lägre.
Nivika har ett geografiskt fokus på Småland och Västsverige och är aktivt i flera segment men med en viss tonvikt på bostäder. Bolaget grundade för 20 år sedan av Niklas Bergman som är den typen av driven entreprenör som vi i ODIN gillar att investera tillsammans med. Nivika har fokus på tillväxt och börsintroducerades i november samt har ett fastighetsvärde på SEK 6,9 miljarder. Bolaget har hållbar stadsutveckling som ett av sina fokusområden. Man arbetar också aktivt med miljöcertifiering i till exempel nybyggnation av bostäder.
Utsikter för 2022
Det har varit ett fantastiskt år för fastighetsaktier och för ODIN Fastighet. Sektorn har återhämtat mycket av den underavkastning (mot aktiemarknaden i allmänhet) vi har sett sedan pandemin drabbade oss. Så frågan är nu om det finns mer att ge? Det tror vi, men det är inte lika tydligt som det var för ett år sedan.
Makromiljön är fortfarande god med låga räntor och god tillgång till finansiering. Även om centralbankerna börjar strama åt, så förefaller den inte göra mer än vad ekonomin klarar av. Det talar för att makromiljön även fortsättningsvis kommer att vara till fördel för fastighetsbolag. Vi tror därför att den goda utveckling vi sett under 2021 inte kommer att avstanna tvärt, utan kan fortsätta lite längre, om än inte med samma styrka som förra året.
Transaktionsmarknaden är fortfarande stark – både för styckefastigheter och portföljer men också för mindre börsnoterade fastighetsbolag. Transaktionerna görs nästa uteslutande på ordentliga premier till redovisade substansvärden. Inom det heta segmentet logistik är detta särskilt tydligt. Det ger gott stöd för att värderingarna i bolagen är konservativa och är en liten motvikt till att många bolag handlas till ordentliga premier.
Vår portfölj är fokuserad på företag som har visat att de är bra på att växa. Det finns företag som växer genom utveckling av nya fastigheter och genom förvärv av styckefastigheter och hela bestånd. Inom bostadssegmentet i Sverige ser vi att det fortfarande råder stor brist på bostäder och det öppnar möjligheter för de företag som arbetar med bostadsutveckling. En ökad e-handel kräver mer logistik än en traditionell handel och det är positivt för våra företag inom logistiksegmentet. Det är trender som vi tror kommer att fortsätta och som våra företag ligger bra till att kapitalisera på.
Det finns många duktiga entreprenörer som är huvudägare och förvaltare av fastighetsbolag inom alla segment. I ODIN investerar vi gärna med duktiga entreprenörer och särskilt de som kan peka på stark position historiskt. Vi tror att särskilt de företagen kommer att kunna fortsätta växa lönsamt.
Som sagt, det är ett faktum att fastighetsaktier är dyrare idag än för ett år sedan. Det gör att uppsidan är mer begränsad, men vi tror att fastighetsaktier och ODIN Fastighet fortfarande kommer att vara en bra långsiktig investering. Inte minst som en del av en portfölj, då fastighetsaktier har lägre korrelation till marknaden än andra sektorer. Det ger bra portföljegenskaper.
Vi vill tacka våra andelsägare för att ni har gett oss förtroendet att förvalta era pengar. Det är också på sin plats att tacka våra fantastiska bolag som verkligen har gjort en formidabel insats i 2021.
Med förhoppning om ett bra investeringsår!
