Fastighetsbolag i Norden levererade en fantastisk avkastning under 2013 och det ser väldigt bra ut för 2014. Vi har intervjuat förvaltaren för fastighetsfonden ODIN Fastighet, Carl Erik Sando.

Carl Erik, fastighetsaktier har levererat en fantastisk avkastning hittills i år. Vad beror detta på?
– Att sektorn ser så intressant ut för närvarande beror framför allt på de låga räntorna och bolagen tjänar mycket pengar och har starka kassaflöden. Fastighetsbolagen har stabila intäktsströmmar och investerare fokuserar mer på kontantströmmen och de pengar som bolagen får in i form av hyror än fastigheternas bokförda värden. Lägre kreditmarginaler har gett de flesta fastighetsbolagen fallande finansieringskostnader.

Hur ser du på makrobilden för närvarande?
– Fastighetssektorn är i hög grad korrelerad till generella ekonomiska förhållanden i varje enskild marknad – illustrerat på ett bra sätt i produktionsgapet mellan faktiskt och potentiellt BNP (output gap, se figur nedan). I efterdyningarna av finanskrisen 2008 har detta förhållande varit ostabilt. Nu ser vi däremot att den ekonomiska aktiviteten stabiliserats. Detta produktionsgap är både för Norge, Finland och Sverige på väg att förbättras även om nivåerna signalerar att det går något långsam. De nordiska länderna har varit väldigt duktiga på att sköta sina offentliga finanser och speciellt i jämförelse med de flesta andra OECD land. Offentlig skuldsättning mätt i förhållande till BNP är faktiskt negativ för Norge, Sverige och Finland. Dessa förhållande gör det tryggt att investera i nordiska fastighetsaktier. ODIN Fastighet har desutom en bra balanserad sektorsexponering och även en god geografisk spridning mellan de olika nordiska länderna.

Varför bör man placera kapital i en fastighetsfond?
– För det första så har vi en väldigt låg korrelation med aktier vilket gör att du får en väldigt god differentiering på din portfölj om du väljer att investera i en fastighetsfond. Historiskt kan man även se att denna typ av investering har haft en relativt stabil utveckling på marknaden och vår fond har en snittavkastning på 14,4% per år om man ser till 10-års historik.* Det är även bra att ha sin fastighetsexponering genom en aktiefond då vi har daglig likviditet.

Vilka typer av bolag är du mest intresserad av?
– Vi tycker det är viktigt att vi har innehav med fastighetsbestånd inom olika områden såsom kontor, hotell och affärer för att sprida riskerna. Vi gillar även bolag med aktiva ägare och ledande marknadspositioner inom ett geografiskt område samt de som är duktiga på projektutveckling.

Det rapporteras om sjunkande bostadspriser i Norge, hur ser du på det?
– ODIN Fastighet investerar endast i kommersiella fastigheter och där har vi inte sett samma utveckling. Prisfallet på privata bostäder kan inte heller förklaras med fundamentala skäl såsom minskad BNP eller högre arbetslöshet utan är enligt min mening en psykologisk reaktion på att priserna gått upp väldigt mycket under en längre period, till slut slår man i taket.

Hur ser du på framtidsutsikterna för fastighetsbolagen i Norden?
– Jag tror att kursutvecklingen kommer att vara fortsatt positiv på grund av fortsatt stark efterfrågan på lokaler och den låga räntenivån som vi tror kommer ligga stabil framöver.

Eftersom bokfört eget kapital i princip skal spegla marknadsvärdet på fastighetsbeståndet er P/B en välanvänd prisparameter i dag. Huvuddelen av bolagen i ODIN Fastighet är fortsatt prisade till under sitt bokförda egenkapital. Resultaten i löpet av 2013 innehöll inte några väsentliga ändringar i bolagens marknadsvärderingar av fastighetsbeståndet. Med positiva resultat för övrigt förväntar vi oss fortsatt god kursutveckling i våra investeringar i takt med att bolagen bygger eget kapital.

*Avkastningstal per 31/1- 2014