ODIN Fastighet levererade negativ avkastning och något svagare avkastning än jämförelseindex. Sektorn och fonden har de senaste tre åren präglats av hög volatilitet till följd av stora förändringar i marknadsräntorna både nedåt (2020 genom covid-krisen) och uppåt (2022 genom stigande inflation). Sektorns höga belåningsgrad har förstärkt effekten av ränterörelser och lett till stora fluktuationer i aktiekurserna. Detta upprepades under februari då räntorna åter rörde sig uppåt till följd av att inflationssiffrorna för januari kom in starkare än väntat och skapade en större osäkerhet om hur svår inflationen kommer att bli att ”tämja”.
Slutsats från fjärdekvartalsrapporter och utsikter
Vid februaris slut har alla våra innehav redovisat resultat för fjärde kvartalet. Intrycket är att fastighetsmarknaden fortfarande är stark och det illustreras av temperaturmätarna nettohyresnivå och vakans som var positiva respektive sjunkande för majoriteten av våra innehav. En fråga under hösten har varit i vilken grad den höga hyresindexeringen från nyår skulle flyta igenom. Än så länge rapporterar bolagen om få fall där hyresgästerna har reagerat på att de inte har haft råd med höjningen. Bolagens förvaltningsresultat var svagare till följd av stigande räntekostnader, främst från stigande penningmarknadsräntor. Slutligen lyfter vi fram att fastighetsvärdena i de flesta bolag skrevs ned i intervallet 1–5 procent och medianökningen av avkastningskravet ökade med 20 basispunkter. Det verkade dock vara i linje med marknadens förväntningar och medianrabatten på totala tillgångar (GAV) är 15 procent.
Castellum planerar en riktad nyemission på 10 miljarder kronor
I mitten av månaden kom beskedet att Castellum planerar att genomföra en garanterad riktad aktieemission på 10 miljarder kronor under andra kvartalet. Emissionen genomförs för att stärka balansräkningen och likviditeten, så att bolaget kan finansiera korta och medellånga obligationsförfall utan att förlora ratingen Investment grade från Moody’s. Vi ser det som positivt att Castellum agerar för att försvara sin kreditrating.
En aktieemission genomfördes under månaden. NP3 tog in 600 miljoner kronor för att säkra refinansieringen av ett obligationsförfall på 200 miljoner kronor i mars mars, samtidigt som bolaget får likviditet de kan använda på lukrativa köp- och investeringsmöjligheter.
SBB annonserade att man avser börsnotera Sveafastigheter, där SBB planerar dela ut 70 procent av aktierna till sina aktieägare. Sveafastigheter har en balansomslutning på cirka 15 miljarder kronor.
Corem sålde under månaden 17 fastigheter i Stockholm för 949 miljoner medan Nyfosa köpte ett fastighetsbestånd av Stenhus Fastigheter för 706 miljoner till en nettoavkastning på 7,3 procent.
Den sista dagen i månaden sänkte Moody’s Balders kreditbetyg till non-investment grade. Balder har dock fortfarande en investment grade rating från S&P’s på BBB – två snäpp över non-investment grade. Det var en liten initial reaktion på obligationsmarknaden och det verkar som om det redan var inprisat.