När den legendariske amerikanske bankiren J.P. Morgan (grundare av investmentbanken med samma namn) fick frågan om vad aktiemarknaden skulle göra svarade han: ”It will fluctuate”. Och ”svängningar” är vad som har karakteriserat aktiemarknaden och fastighetssektorn den senaste tiden. Oktober var en månad då börsen och fastighetssektorn föll tillbaka. Under månaden såg vi den amerikanska 10-åriga statsräntan nå hela 5 procent! Även om våra nordiska fastighetsbolag huvudsakligen lånar i SEK, NOK & EUR är det ytterst den amerikanska marknaden som är världens ”likviditetscentrum” och inflytelserik för marknadens prissättning av aktier och värdepapper.
Bolagen fortsätter att leverera starkt operationellt, men tyngs av högre räntor
Rapporterna för det tredje kvartalet är i full gång och hittills har 22/32 innehav rapporterat. Efter starka uthyrningar och låga vakansgrader under första halvåret är vi nyfikna på att se om detta håller i sig, givet flera tecken på ”dämpad aktivitet” i ekonomin. Det visar sig dock att nettouthyrningen och uthyrningsgraden fortsatt är bra och med få pågående projekt är nästan alla uthyrningar från befintliga fastigheter. Bolagen rapporterar också god kostnadskontroll där lägre energi-kostnader jämfört med föregående år är en starkt bidragande faktor. Samtidigt tyngs både resultat och kursutveckling av stigande räntekostnader (korta) och högre långa marknadsräntor (diskonteringsräntan).
Bank + fastighet = Sant?
Bank och fastigheter i Norden har historiskt haft en stark relation, då kommersiella fastigheter har utgjort den största sektorexponeringen på företagsmarknaden för majoriteten av bankerna. Det har varit en lönsam affär för bankerna och med låga kreditförluster. I ODIN Fastighet består 70 procent av innehavens skuldsättning av banklån och medianbolaget har 82 procent av sin finansiering i bank.
För fastighetssektorn är det avgörande att man kan ”rulla” befintliga banklån när de kommer till förfall. Tittar man på utlåningsstatistiken för de stora nordiska bankerna har Handelsbanken, SEB och Swedbank ökat sin utlåningsvolym till kommersiella fastigheter med cirka 3 procent hittills i år. Flera av våra bolag bekräftade denna bild, att bankerna stöttar sina kunder. Det kommer inte gratis och bankerna ställer krav på försäljningar av fastigheter och säkert nyemissioner i flera fall.
Nyheter från innehaven
Under månaden rapporterade Fabege om en av Sveriges största kontorsuthyrningar, efter att de kommit överens med Saab om att hyra ut 66 000 kvm i Nöten 4 i Solna Strand i Stockholm. Detta är en mycket positiv uthyrning, eftersom den kommer att stå för cirka 4 procent av företagets hyresintäkter.
Flera av våra innehav har varit på köpsidan under månaden då SLP slutförde köpet av två fastigheter för 317 Mkr till en direktavkastning om 6,6 procent. Sagax offentliggjorde två köptransaktioner om 930 Mkr respektive 425 Mkr med en direktavkastning på 7,5 respektive 6,1 procent. Vidare har Emilshus köpt två fastigheter för 56 Mkr till en direktavkastning om ca 10 procent.
Corem fortsätter att sälja fastigheter och sålde 24 fastigheter för 1 160 miljarder kronor till Blackstone. Tidigare denna månad meddelade de också att de tecknat en avsiktsförklaring om att sälja fastigheter till ett värde av 12 miljarder kronor i Danmark och Sverige (17 procent av fastigheter och främst kontor). Om transaktionen genomförs kommer detta att vara mycket positivt för bolaget, vilket kommer att säkerställa likviditet för att betala obligationernas förfall för 2024.