På kort sikt fortsätter sektorn att svänga i takt med förändringar i förväntade marknadsräntor. Det skapar mycket ”brus”. För våra bolag och aktörer inom kommersiella fastigheter, oavsett om det gäller förvaltning eller utveckling, är det viktigt att ha en stabil räntenivå som ger visibilitet för projektstarter och högre aktivitet inom byggsektorn. Majoriteten av våra bolag har redan nått en genomsnittlig räntekostnad som speglar aktuella marknadsräntor och därmed absorberat de högre räntekostnaderna.

Medan sektorn fortsätter att fluktuera på börsen ser vi tecken på operationella förbättringar för bolagen. För det första sjunker kreditpremierna på obligationsmarknaden för fastighetsbolag. Obligationsmarknaden, som är en viktig finansieringskälla för flera fastighetsbolag, har varit oattraktiv under de senaste två årens kraftiga ränteuppgångar då kreditpremierna varit flera gånger högre än bankernas lånemarginaler. Nyligen emitterade Fabege en obligation med 3-års löptid om 500 MSEK till ett kreditpåslag om 1,2 procentenheter. Det är en markant nedgång jämfört med för ett år sedan, då bolaget menade att motsvarande belopp och löptid resulterade i ett kreditpåslag på över 2,5 procentenheter. Obligationsmarknaden har nu blivit betydligt mer attraktiv jämfört med bankfinansiering och för investment grade-bolag ligger kreditpremierna på samma nivåer som för säkerställd bankfinansiering.

För det andra har aktiviteten på transaktionsmarknaden ökat jämfört med förra året. Under 2023 minskade transaktionsvolymerna med 60% jämfört med föregående år, medan hittills i år har de stigit med 12%. Fortfarande är det på en lägre nivå än 2022 och toppåret 2021, men en klar förbättring jämfört med förra året. Datapunkter kommer nu in som visar att yielder (avkastningskravet) ligger närmare både köparens och säljarens förväntningar. Sedan toppnoteringen under första kvartalet 2022 har prime yields stigit med mellan 1–2 procentenheter i de största nordiska städerna.

Rapportsäsongen är på god väg
Det har varit en intensiv start på rapportsäsongen och hittills har 18 av våra bolag rapporterat för det första kvartalet. Vi noterar fortsatt en stark operationell utveckling där bolagen hittills verkar ha fått igenom indexuppdelningen på 6,5 procent för kommersiella fastigheter och drygt 5 procent för bostäder. Bolagen fortsätter att redovisa högre marginaler från nettohyresintäkterna, vilket i de flesta fall har hjälpts av lägre el- och värmekostnader jämfört med ifjol. Samtidigt finns det ett generellt högre kostnadsfokus från bolagens sida, då de försöker kompensera för de ökade räntekostnaderna. Detta har hittills lett till att förvaltningsresultatet i genomsnitt endast har sjunkit med 3 procent, även om den rörliga penningmarknadsräntan har stigit från 3,1 procent till 4,1 procent (genomsnitt under kvartalet). Vi ser också att färre företag redovisar nedskrivningar av fastighetsvärden. Det indikerar att flera av bolagen nu räknar med att avkastningsnivån kommer att toppa. Undantaget är kontorsfastigheter där värdena i genomsnitt skrivits ned med 11 procent för våra bolag inom segmentet, jämfört med toppnoteringen för två år sedan.

Kontorsdöden? Läge, läge och läge.
Som en fortsättning på de höga nedskrivningarna för kontorsfastigheter ser vi tecken på att vakansgraden tickar upp något. Ända sedan pandemin och ökat distansarbete har temat kontorsdöden och hyresgäster som minskar på sina ytor varit stadigt närvarande. Framför allt har paralleller dragits till amerikanska städer som New York och San Francisco där vakansgraden ligger på över 20 respektive 30 procent. Det är uppenbart att det finns tydliga demografiska och strukturella skillnader mellan amerikanska och nordiska städer, och liknande nivåer i de nordiska länderna framstår som otänkbara inom en snar framtid. Å andra sidan ser vi också tecken på att hyresgästerna minskar ytorna i kontorssegmentet, och en ”flykt” till centrala lägen med mycket bra lägen (prime areas). Kontorsfastigheter i de nordiska städerna kännetecknas därför av ökande vakansgrader i områden utanför stadskärnan (så kallade B- och C-områden) samt fortsatt god efterfrågan och aktivitet i A-områden med centralt läge. 30% av fonden är exponerad mot kontorsfastigheter och vi har valt bolag med hög andel exponering mot A-områden i nordiska städer, och där förhandlings-positionen är stark mot befintliga och nya hyresgäster. Det gamla ordspråket inom fastighetsbranschen om ”läge, läge, läge” är fortfarande sant.