Makrotal som kan ge en indikation på räntekurvorna framöver fortsätter att dominera i prissättningen av sektorn.

I de här tiderna då kortsiktiga makroekonomiska indikatorer styr sentimentet och olika ”experter” kommenterar på vilket sätt sektorn kommer att utvecklas, tycker vi att det är intressant att hänvisa till vårt största innehavs (Sagax) vd:s aktieägarbrev för 2022. David Mindus citerar den amerikanska ekonomen J.K Galbraith: “There are two types of forcasters. Those who don’t know, and those who don’t know that they don’t know.” Istället för att försöka förutsäga framtiden strävar Sagax efter att begränsa effekterna av makroekonomisk volatilitet på bolaget genom att ha en hög andel fastränteupplåning, god likviditet och fokus på den egna verksamheten och då i första hand på förvaltningsresultatet (kassaflöde). För oss är detta det viktigaste våra innehav kan göra och vi ser att fler följer Sagax exempel.

Lägesrapport från 1:a kvartalsrapporterna
Under april rapporterade 18 av våra 31 innehav för första kvartalet. Än så länge är det lite blandade rapporter från företagen. En av de stora frågorna har varit om bolagen skulle lyckas ”få igenom” den höga indexeringen (ca 11 procent för kommersiella fastigheter i Sverige). De preliminära siffrorna tyder på att företagen klarat detta. Operativt ser vi fortfarande att bolagen genomgående levererar bra siffror på vakans och nettouthyrning. Däremot fortsätter räntekostnaderna att stiga och det tynger förvaltningsresultatet. Det är emellertid stora individuella skillnader, där vissa har längre räntebindning som begränsar den omedelbara effekten av räntehöjningar, medan andra ligger korta och får då en höjning som är nära ökningen i marknadsräntan. Medianen bland våra företag var en ökning av den genomsnittliga räntan från 3,2 procent till 3,6 procent.

Under kvartalet har nedskrivningar av fastighetsvärden fortsatt. Medianen bland våra innehav var en nedskrivning på -1,25 procent av fastighetsvärdena. Avkastningskravet (värderingsyield) justerades upp i intervallet 0-20 punkter (en hundradels procentenhet), där medianen är upp med 12 punkter.

Nyheter från bolagen
Våra innehav fortsätter att genomföra transaktioner. K2A slutförde under månaden försäljningar av 10 fastigheter till ett totalt värde av 1 745 miljoner kronor på nivåer kring bokfört värde. Vidare fortsätter Corem sina fastighetsförsäljningar och säljer tio fastigheter i Kalmar för 425 Mkr i linje med bokfört värde. Nyfosa sålde 10 fastigheter för 555 miljoner kronor, varav SLP köpte fyra av dessa till ett värde av 455 miljoner kronor.

I början av april meddelade ALM Equity och Corem att de ingår en avsiktsförklaring med en internationell investerare, varigenom denne köper 25 procent av aktierna i det gemensamma företaget Klövern för ca 1 350 Mkr och investerar ytterligare upp till tre miljarder kr för att finansiera uppförandet av planerade projekt.

Under månaden meddelade SBB sin avsikt att ta in 2,6 miljarder kr genom en företrädesemission av D-aktier för att ta ned bolagets belåningsgrad.

Två av våra innehav testade obligationsmarknaden i april, då NP3 och Nyfosa emitterade varsin grön obligation på 500 respektive 850 miljoner kronor till kuponger på 550 punkter över 3 månaders STIBOR.