Är det nu du ska köpa en nordisk fastighetsfond?

Fastighetsfonder gick som tåget för några år sedan, men nådde sin topp i slutet av 2021. Därefter föll många av dem kraftigt – framför allt till följd av snabbt stigande räntor. Under de senaste åren har fastighetssektorn pendlat upp och ner på börsen, men kurserna ligger fortfarande långt under toppnivåerna från 2021.

– Pessimismen på aktiemarknaden stämmer inte överens med de underliggande förutsättningarna. Det är värt att notera att vinsterna i majoriteten av bolagen i den nordiska fastighetssektorn förväntas växa tvåsiffrigt i år. Den tillväxten återspeglas inte i dagens värderingar, vilket tyder på att marknaden underskattar sektorns potential, säger Nils Hast, förvaltare av Odin Fastighet. Fonden investerar främst i kommersiella fastigheter, varav cirka 80 procent finns i Sverige.

Sektorn kan vara en trygg hamn
Hast påpekar att värderingen av sektorn är låg i ett historiskt perspektiv – både sett till pris i förhållande till substansvärde och till förväntat kassaflöde per aktie de kommande tolv månaderna. Fastighetsbolag bedriver dessutom en lokal verksamhet som inte direkt påverkas av ett handelskrig.

– De största bolagen i sektorn, som har lång historik och som vi har följt över tid, handlas nu till cirka 0,7 gånger bokfört värde – vilket motsvarar en rabatt på omkring 25 procent jämfört med det historiska snittet. Samtidigt går ekonomin relativt bra. Världen präglas av geopolitisk oro, men den här sektorn påverkas betydligt mindre än många andra, säger han.

Med handelskonflikter och längre leveranskedjor kan den nordiska fastighetssektorn tvärtom vara en trygg hamn, menar förvaltaren.

– För det första har bolagens intäkter sitt ursprung främst i norska och svenska kronor. Det innebär att intäktssidan inte påverkas negativt om kronan skulle stärkas mot dollarn. För det andra har fastighetsbolag generellt en förutsägbar och stabil intjäningsförmåga. Intäkterna kommer från hyror – och så länge vakanserna inte ökar, står de kvar. Om leveranskedjorna framöver blir längre till följd av handelskrig och geopolitisk oro, behöver man dessutom mer lagerhållning. Det gynnar bolag inom segmentet lager och logistik, säger Hast.

Det här är de viktigaste drivkrafterna
Nils Hast har länge lyft fram tre faktorer som behöver vara på plats för att den nordiska kommersiella fastighetssektorn ska kunna "friskförklaras".

Den första är att ränteuppgången måste nå sin topp. Fastighetssektorn är högt belånad och därmed känslig för ränteförändringar. Den andra är att obligationsmarknaden måste "öppna upp" för fastighetsbolag, så att de åter får tillgång till finansiering. Den tredje är att aktiviteten på transaktionsmarknaden måste ta fart igen. Ökad aktivitet och bättre likviditet ger fastighetsbolagen möjlighet att realisera värden och skapa nya investeringsmöjligheter.

Nu ser flera av dessa faktorer ut att vara på väg att falla på plats.

– Den viktigaste räntan för våra bolag är den svenska, eftersom de till stor del finansierar sig i svenska kronor. Det är intressant att notera att även om både svenska och europeiska räntor har sjunkit kraftigt från toppen – vilket innebär lägre finansieringskostnader för bolagen – har aktiekurserna ännu inte reagerat nämnvärt. Förr eller senare borde det ge utslag, säger Hast.

Ökade transaktionsvärden – men låg aktivitet
Transaktionsmarknaden för kommersiella fastigheter fungerar som en temperaturmätare på investerarnas sentiment gentemot sektorn. Hittills i år har transaktionsvärdena ökat med 16 procent jämfört med föregående år, men volymerna är fortfarande låga.

– En anledning till att sektorn värderas så lågt är att många misstänker att de rapporterade substansvärdena i bolagen är för höga. Det kan säkert stämma i vissa fall, transaktionsvolymen är fortsatt mycket låg. Samtidigt ser vi att flera fastighetsförsäljningar i branschen sker just till substansvärde, säger Nils Hast.

Han tillägger att vissa marknadsaktörer även tror att räntorna kan stiga igen, vilket påverkar sektorn negativt.

– Det är svårt att uttala sig om den kortsiktiga utvecklingen när det är ränterörelser och marknadspsykologi som driver kursrörelserna. Fastighetssektorn är volatil. Vi tror att sektorn kommer att värderas mer korrekt över tid, men det är stor skillnad mellan olika bolag och segment, säger han.

Förvaltaren ser särskilt lager- och logistiksegmentet som attraktivt, medan kontorssegmentet – framför allt lokaler i perifera lägen – är mer utmanande.

– Det är också viktigt att känna till att likviditeten i många av sektorns aktier är låg. Därför gäller det att välja rätt bolag och sprida risken. Vi letar efter bolag som över tid har visat god tillväxt och avkastning på kapital, samtidigt som de har låg finansiell risk, starka framtidsutsikter – och gärna handlas till en låg värdering i förhållande till vinst och kassaflöde, säger Hast.