Förvaltarkommentar ODIN Fastighet oktober

Nedgången i nordiska kommersiella fastigheter kan till stor del förklaras av den relativt kraftiga uppgången i de globala långräntorna där den amerikanska 10-årsräntan steg med hela 0,5 procentenheter.

Kortsiktig volatilitet på marknaden ger möjligheter
Som vi har påpekat flera gånger är fastighetsaktier mycket känsliga för förändringar i marknadsräntorna. Detta skapar möjligheter då man kan använda marknadens kortsiktiga "humörsvängningar" som en fördel. Samtliga av våra innehav har täckt sina refinansieringsbehov i närtid. Det innebär att företagen har skiftat fokus från att försvara sina balansräkningar till att återigen kunna planera för expansion. Med sjunkande finansieringskostnader både genom lägre kreditpremier och lägre marknadsräntor förväntas bolagen i fonden nu växa vinsten per aktie nästa år med i genomsnitt 13%. En stor del av resultattillväxten för 2025 och 2026 drivs fortfarande av sjunkande finansieringskostnader och indexering av hyresavtal. Samtidigt tittar majoriteten av våra bolag på möjligheten att utöka sin verksamhet. Flera har tagit in kapital i offensiva nyemissioner för att möjliggöra värdeskapande förvärv och projektinvesteringar i större skala, och flera ser på möjligheten att använda kassaflödet till uppstartsprojekt. Det innebär att vinsttillväxten kommer att ta fart under de kommande åren. Sektorn handlas nu till en rabatt mot det historiska genomsnittet av bokförda värden, och med vind i seglen från vinsttillväxt bör detta vara en intressant kombination.

Stendörren genomförde en offensiv nyemission
Vi var med när Stendörren genomförde en offensiv riktad nyemission under månaden som tillförde bolaget 505 miljoner kronor, och ökade antalet utestående aktier med 9 procent. Bolaget kommer att använda kapitalet för att skala upp utvecklingsportföljen och agera på attraktiva förvärvsmöjligheter. Stendörren handlades till cirka 1,3 gånger bokförda värden, och därmed var emissionen värdeökande. Bolagets aktiekursutveckling har släpat efter de andra företagen inom segmentet lager och logistik. Även om de under de senaste åren har levererat mycket starka operationella resultat genom att minska vakanserna i portföljen och omförhandla hyresavtal till nivåer långt över inflationen. Dessutom sätter marknaden föga värde på deras stora landbank på cirka 638 000 kvm i attraktiva lägen runt omkring Stockholm. Vi gillar bolaget och tycker att det är vettigt att de tar in eget kapital till en premie mot bokförda värden för att skala upp projektet och förvärvstakten.

Välkommen till Sveafastigheter
Under månaden deltog vi i börsnoteringen av Sveafastigheter. Sveafastigheter är ett av Sveriges största renodlade bostadsfastighetsbolag. Bolaget var tidigare helägt av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB), men noterades för att tillföra likviditet till moderbolaget. SBB behåller drygt 50 procent av Sveafastigheter. Vi investerar i bolaget för att vi ser bostäder som ett attraktivt segment nu och bolaget erbjuds till ett mycket attraktivt pris på cirka 0,5 gånger bokförda värden. Det låga priset beror till del på att det tidigare moderbolaget, SBB, befinner sig i en svår ekonomisk situation, där bolaget behöver likviditet för att kunna möta kortfristiga låneförfall.

Samtidigt önskar vi öka exponering mot bostadssegmentet som blir en vinnare med lägre räntor och inflation. Svenska bostäder är reglerade i form av årliga hyresjusteringar som förhandlas mellan parterna som representerar hyresgäster och fastighetsägare. Segmentet har släpat efter hyresprisutvecklingen för kommersiella fastigheter där vi under de senaste två åren har sett ökningar på 17 procent, medan bostäder har ökat med knappt 10 procent. Bostäder i Sverige har över tid haft en högre hyresprisjustering än KPI i kommersiella segment och under de kommande åren kommer bostäderna att komma ikapp detta gap. Det innebär med största sannolikhet en justering på cirka 5 procent under flera år framöver. Bolagets landbank i Stockholm är också mycket intressant och ger möjligheter till värdeskapande projekt.