Förvaltarkommentar ODIN Fastighet mars

Den globala aktiemarknaden präglas av ökande osäkerhet, drivet av president Trumps hot och redan genomförda sanktioner mot centrala handelspartner. Rädslan för en ekonomisk lågkonjunktur, i kombination med destabilisering av global handelspolitik och värdekedjor, skapar en tydlig "risk off"-stämning på marknaden. Investerare söker därmed tillflykt i säkrare sektorer. På kort sikt är osäkerhet den största fienden till kapital-allokering. Detta ser vi tydligt nu, där både företagens investeringsvilja och hushållens diskretionära konsumtion skjuts upp. Konsekvensen är fallande börser globalt, eftersom likviditet dras ur marknaden och förväntningar om svagare tillväxt materialiseras. Även om ODIN Fastighet har haft ett markant fall denna månad, är utvecklingen i linje med världsindexen justerat för valuta.

Fastigheter har egenskaper som är att föredra i osäkra tider
Under perioder av ökad osäkerhet sätter marknaden en premie på företag med hög visibilitet på topplinjen och stabila, återkommande intäktsströmmar. Kommersiella fastigheter har unika egenskaper i detta avseende, eftersom sektorn stöds av långa hyreskontrakt som justeras med inflationen över tid. Dessa underliggande egenskaper bidrar till stabilitet. Samtidigt är det ofta svårt för hyresgäster att bryta kontrakten – konkurs är i många fall den enda verkliga möjligheten till uppsägning (om inte andra klausuler finns på plats).

De "billigaste" fastigheterna finns på börsen
Under årets första månader ökade transaktionsvolymen på direktmarknaden för kommersiella fastigheter med 21 procent, jämfört med samma period förra året. Detta är en positiv utveckling, eftersom transaktionsmarknaden fungerar som en temperaturmätare för investerares sentiment gentemot sektorn. Ändå kvarstår frågan: varför ser inte fler investerare till börsnoterade fastigheter för exponering mot kommersiella fastigheter? För närvarande är detta trots allt den billigaste ingången till sektorn. Prime yield-räntan toppade hösten 2023, då prime yield för kontorsfastigheter i Oslo och Stockholm nådde respektive 4,75 och 4,0 procent. Sedan dess har nivåerna fallit till 4,50 och 3,95 procent. För bostadsfastigheter ligger yielderna lägre och för logistik något högre. Samtidigt handlas solida, börsnoterade fastighetsbolag – med stark kapitalstruktur och tillväxtpotential – till netto yield-nivåer som ligger över 1 till 2 procentenheter högre än primefastigheter.

I Norge prissätts Entra idag till en netto yield på 5,5 procent, där 88 procent av portföljen är lokaliserad i Oslo och 52 procent av hyreskontrakten är med offentliga aktörer. Entras egen netto yield är på 4,99 procent. I Sverige handlas Castellum till en netto yield på 6,2 procent, med 40 procent av portföljen i Stockholmsregionen och 25 procent av hyreskontrakten mot offentliga hyresgäster. Castellums interna netto yield är på 5,6 procent. För ODIN Fastighet är den värdeviktade netto yielden för fonden 5,8 procent, med en median förväntad intjäningsökning per aktie på 16 procent för 2025. Det är värt att notera att inte hela portföljen av dessa företag består av primefastigheter, men en betydande andel gör det. Dessutom ger en brett diversifierad fastighetsportfölj minskad risk kopplad till enskilda hyresgäster och geografi, samtidigt som den ger lägre finansieringskostnader och högre tillväxtpotential. Allt detta alltså till ett lägre pris än vad direktmarknaden betalar.

Substansrabatten i sektorn är nu den största sedan fastighetskrisen 2022–2023 och finanskrisen 2008. Företag med börshistorik tillbaka till 2005 handlas idag till 0,65 gånger bokförda värden – en rabatt på 30 procent jämfört med historiskt snitt. Motargumentet för att sektorn ska återvända till historiska värderingar är att underliggande fastighetsvärden fortfarande kan falla. Vi anser dock att nedskrivningscykeln har nått botten, och att vi kan se uppjusteringar från dagens nivåer. Lite tyder på att yielderna på direktmarknaden ska stiga ytterligare – snarare ser vi tecken på att de faller.