Oktober var en positiv börsmånad där ODIN Fastighet levererade en god avkastning, bättre än sitt jämförelseindex (VINX Real Estate). Samtidigt fortsätter börserna att vara volatila och inte minst fastighetssektorn, där vi upplever höga kursfluktuationer på företags- och makronyheter.
Rapportsäsongen är i full gång. Stark operativt, men ökade räntekostnader
Rapportsäsongen är i full gång och har gett ytterligare några svar på hur företagen är positionerade. Hittills har 24 av våra 30 företag redovisat resultat för tredje kvartalet. Bolagen levererar starka verksamhetsresultat och i företagens rapporter finns det inte mycket som tyder på någon kris. Nästan alla bolag redovisar positiv nettouthyrning och flera bolag har även sänkt vakansgraden – en kombination som resulterar i ökade intänker för bolagen. Däremot märker vi att räntekostnaderna på allvar börjar öka för bolagen, med en ökning i intervallet 10-80 punkter från andra kvartalet. Det blir tydligt vilka bolag som har säkrat sin ränte- och kreditexponering då det kommer att ta längre tid innan finansieringskostnaderna biter i resultatet för de här bolagen. Samtidigt är inget företag helt skyddat mot högre finansierings-kostnader över tid och marknaden har därför till stor del redan diskonterat högre räntekostnader i marknadspriserna.
Försiktig ökning av avkastningskraven
Investerare och långivare har under lång tid fokuserat på risken för nedskrivningar av fastighetsvärden då höjda räntor, allt annat lika, leder till ökade avkastningskrav. Även om de flesta av våra bolag ökade räntorna måttligt (i intervallet 0-25 punkter), gjorde endast ett fåtal bolag stora nedskrivningar. Detta kan förklaras av att man använde högre inflationsantaganden för 2023 och förbättrade rörelseresultat kompenserade då för ökade avkastningskrav. Aktiemarknaden har prisat in stora nedskrivningar av fastighetsvärden i aktiekurser och medianen bland våra bolag är en NAV-rabatt på 40 procent.
Logistikföretagen och Pandox levererar mycket solida resultat
Det var glädjande att se att logistikbolagen fortsätter att leverera solida rapporter, både operativt och ekonomiskt. I ODIN Fastighet har vi en övervikt av segmentet lager och logistik. I det segmentet är det ofta trippel-net hyreskontrakt, hög direktavkastning, lägre kvadratmeterpris, starka kassaflöden och moderat belåning som attraherar oss i tider av stigande räntor. Pandox levererade också en stark rapport, föga överraskande då hotellmarknaden har varit het under sensommaren och hösten. Företaget levererade hela 78 procent ökning i intäkter och ett 230 procentigt högre driftsresultat jämfört med tredje kvartalet 2021.
Akelius in som huvudägare i Castellum och SBB planerar avknoppning
I början av månaden köpte Roger Akelius sig in i Castellum för att bli största aktieägare. Det var tidigare huvudägaren och vd Rutger Arnhult som sålde två tredjedelar av sitt aktieinnehav, motsvarande 12,2 procent av bolaget. Vi ser detta som väldigt positivt, då Roger Akelius är ”smarta pengar” och har ”djupa fickor”. Det är också mycket positivt för sentimentet i sektorn. I slutet av månaden meddelade SBB att man överväger att spinna ut delar av sin bostadsportfölj och dela ut denna till aktieägarna som ett separat noterat bolag. Det signaleras att det nya bolaget kommer att ha ett marknadsvärde på 18 miljarder och vara helt bankfinansierat. Det skulle i så fall bli ett av de största börsnoterade bostadsbolagen i Norden.
