Förvaltarkommentar ODIN Fastighet 2020

Pandemin slår hårt mot ekonomin och näringslivet och det gör att stabila segment som hyresbostäder och samhällsfastigheter har klart sig bättre än sektorn generellt.

Ett volatilt år för ODIN Fastighet
Det är ingen överdrift att säga att 2020 var ett speciellt år – det gäller för aktiemarknader världen över liksom för vår sektor av nordiska fastighetsbolag. 2019 var ett fantastiskt bra år för fastighetsbolag i Norden och för fonden och 2020 började bra, men sen kom corona och börserna reagerade kraftigt negativt. Det hjälpte det förstås inte att fastighetsbolagen handlade på historiskt höga värderingar – det blev tvärtom en orsak till att fastighetssektorn har gått sämre än börsen generellt i 2020.

Men det blir fel att dra alla bolag över en kam. Några segment har gjort det bättre än andra och det gäller också på bolagsnivå. Handelsfastigheter, som redan före pandemin hade problem, har fortsatt att utvecklas svagare. Hotellsegmentet fick närmast en knock-out av corona och har inte återhämtat sig ännu, även om den snabba utvecklingen på vaccinfronten har hjälpt. Det finns inte bara förlorare, utan vi ser några segment och bolag som gått stärkta ur coronakrisen. Det gäller logistiksegmentet, som redan före pandemin hade medvind i trenden mot ökad handel på nätet. Denna trend har påskyndats i 2020 och det har gynnat bolagen i det segmentet.

Pandemin slår hårt mot ekonomin och näringslivet och det gör att stabila segment som hyresbostäder och samhällsfastigheter har klart sig bättre än sektorn generellt. Bostäder är attraktivt då hyran är bland det sista men inte betalar om man hamnar i svårigheter som privatperson. Det gör att bostadsbolagen har låga hyresförluster och försumbara ökningar i vakanser. I samhällsfastigheter med offentliga eller skattefinansierade hyresgäster är konkursrisken minimal och det är värdefullt när vi nu ser fler konkurser i privata näringslivet.

Det är relativt stor enighet om dessa segment som vinnare och förlorare, och det kan man avläsa i börskurserna. Men när det gäller det stora segmentet kontor finns det väldigt skilda uppfattningar – både om inverkan på bolagen från pandemin och om konsekvenserna framöver för kontorsmarknaden. Lite förenklat är det kontorsdöden som står mot status quo, där den förra menar att pandemin kommer föra med sig radikalt förändrat arbetsliv där vi kommer jobba hemifrån mer som regel än undantag. Mens den senare menar att allt kommer gå tillbaka till så som det var före corona. Som vanligt ligger nog svaret någonstans emellan de två.

Det ligger i människan natur att tänka linjärt och att extrapolera företeelser hon observerar. Oftast är det ett dåligt sätt att försöka ”spå” om framtiden. Extrapoleringen tar inte hänsyn till att den förändringen vi observerar framkallar reaktioner från berörda parter. Det är det vi ser nu i debatten om ”kontorsdöden”. Vi observerar att ”alla” jobbar hemifrån och trivs väldigt bra med det. Dessutom antyder många att de är så mycket mer produktiva på sina hemmakontor. Vi hör lite grann om arbetsmiljöutmaningar, men inte så mycket.

Utifrån detta spår man att efterfrågan på kontorslokaler ska minska; närmast matematiskt med 20 procentenheter per dag extra per vecka vi jobbar hemifrån. Vi tror det är överdrivet av tre orsaker: Resonemanget förutsätter att fastighetsägarna till kontor inte skulle reagera och försöka göra något åt det. Det är fel. Fastighetsbolagen är väldigt fokuserade på detta och utvecklar sig för att kunna tävla med de fördelar att jobba hemifrån har. Dessutom kan man inte dimensionera kontoren efter ett medelvärde, utan det måsta passa den dagen i veckan som maximalt antal medarbetare (och externa kunder) behöver vara på kontoret. För det tredje borde mindre affärsresande och krav om social distansiering snarast öka antalet kvadratmeter en hyresgäst behöver.

Vi tror rädslan för kontorsdöden är överdriven och ser därför rätt positivt på segmentet, inte minst då flera av bolagen ser billiga ut. Men vi föredrar bolag som inte sitter med de högsta hyrorna, då de har mindre fallhöjd i sina hyresintäkter. Vi strävar efter en diversifierad exponering mot både storstadsområdena och regionstäder.

Sagax, Entra och Offentliga Hus bästa bidragsgivare
De bästa bidragsgivarna till avkastningen 2020 var Sagax, Entra och Offentliga Hus. Sagax gav bäst bidrag även i 2019 och är fondens största innehav. Det är ett bolag som har visat att man kan kombinera tillväxt med hög kapitalavkastning över tid. Sagax har fått medvind av att man är inom det attraktiva logistiksegmentet, men det är också ett företag med bra ledning och med en VD som är bolaget största aktieägare. Sammantaget är bolaget ett bra eksampel på vad vi i ODIN letar efter när vi applicerar ODIN-modellen. Huvuddelen av bolagets verksamhet är fortfarande i Sverige och Finland, men man har expanderat utanför Norden och är idag även verksamma i Nederländerna, Frankrike och Spanien.

Sagax får nya ägare – tar in halv miljard i nyemission | Dagens Juridik

Entra är det största fastighetsbolaget på Oslobörsen och är verksamt i Norge i de större städerna inom kontor och samhällsfastigheter. Knappt 60% av fastigheterna hyrs ut till offentliga hyresgäster. Entra är sedan slutet av november föremål för en budstrid där både SBB och Castellum har lagt bud på bolaget och dessutom har Balder köpt en blockerande aktiepost. Detta har förstås drivit aktiekursen i bolaget och gjort Entra till vår näststörsta bidragsgivare till avkastningen i 2020. Entras starka ställning på den norska marknaden med stor andel offentliga hyresgäster har varit avgörande för intresset från de svenska budgivarna. Men det är också viktigt att komma ihåg att Entra (och norska fastighetsbolag generellt) inte haft samma starka kursutveckling sedan sommaren som många svenska fastighetsbolag har haft. Det gjorde att Entra såg intressant ut, inte minst jämfört med svenska bolagsvärderingar.

Staten selger seg ned i Entra – gavepakke til Wall Street | steigan.no

Offentliga Hus börsintroducerades så sent som i slutet av oktober. Vi deltog i börsintroduktionen som inte var helt lyckad då aktien föll under emissionskurs och blev liggande där. Vi passade på att köpa mer på nivåer väsentligt under IPO-kursen. Bolaget har en tydlig tillväxtstrategi inom segmentet samhällsfastigheter och en erfaren företagsledning som gjort en liknande tillväxtresa på Stendörren. Men efter att det svenska fastighetsbolaget SBB den 18 december offentliggjorde att man köpt 54,3% av bolaget är framtiden som självständigt bolag ifrågasatt. Det var de ursprungliga ägarna (före IPO) som överraskande kastade in handduken och sålde sig helt ut. SBB:s köp utlöser budplikt och ett obligatoriskt bud måste läggas inom fyra veckor. Det är synd om Offentliga Hus inte kan fortsätta som självständigt bolag och exekvera den strategi och affärsplan man har lagt. SBB:s köp har dock gjort att vår post i bolaget gått från att ha varit en underperformer till att stå för det tredje största bidraget till avkastningen i 2020.

Offentliga Hus i Norden AB

Klövern, Corem och Pandox sämsta bidragsgivare
Störst negativt bidrag till avkastningen kom från Klövern. Bolaget drabbades hårt under marknadsfallet i februari/mars och har inte riktigt återhämtat sig sedan dess. Flera orsaker ligger bakom det men vi skulle peka på hög belåning och kontorsexponering i och runt Stockholm. Den höga belåningen blir hämmande för bolaget och ökar risken i turbulenta tider som vi såg i slutet av första kvartalet. Detta tillsammans med exponering mot det ifrågasatta segmentet kontor har varit en hämsko för bolaget. Vi valde att sälja vår position i juli då vi såg mer attraktiva alternativ att investera i. Sedan dess har Klövern adresserat den höga belåningen genom att göra en nyemission. Det var helt riktigt beslut, men har varit en utmaning i det korta perspektivet för aktien.

Trots att Corem är i det eftertraktade logistiksegmentet har bolagets aktie haft det tufft på börsen i 2020 och inte återhämtat sig riktigt från fallet i februari/mars. Bolaget genererar bra underliggande vinst och värdeuppskrivningar på fastigheterna. På senare tid har det skett flera stora transaktioner inom logistiksegmentet så ytterligare värdeuppskrivningar borde komma. Dessutom har bolagets finansieringskostnad fallit. Det har varit en del skriverier om mindre lyckade likviditetsplaceringar i andra fastighetsbolag. Det är inte bra men inte heller avgörande för potentialen i bolaget framöver. Huvudägaren Rutger Arnhult köpte, via M2 Asset Management, mer aktier i bolaget i mitten av december och utlöste då budplikt. Budet görs på köpkursen som var under börskurs. Vi avser inte att acceptera budet som väntas läggas formellt i slutet av januari och löper till slutet av februari. Men budet lägger ett golv för aktiekursen i perioden.

Ett av de absolut hårdast drabbade fastighetssegmenten är hotell. Pandox äger och driver hotellfastigheter i 15 länder och med knappt hälften av beståndet i Norden. Det har varit ett tufft år för Pandox och bolaget står för det tredje mest negativa bidraget till avkastningen i portföljen.  I och med corona och de nedstängningar och reserestriktioner som följde störtdök beläggningen på hotell över hela världen. Hotellfastigheter, liksom handelsfastigheter, har stora inslag av omsättningsbaserade hyror och det ledde till att Pandox såg ett fall i intäkterna. Det faktum att många kontrakt har en minimihyra hjälpte, men inte tillräckligt för att undvika kraftigt kursfall för Pandoxaktien. Under hela perioden har också farhågor funnits om att hotellbolagen som hyr av Pandox skulle få svårt att överleva. Fördelen för Pandox är att man kan sin business och har ett erfaret och bra managementteam. Dessutom har man ägare som verkar villiga att se långsiktigt på bolaget och affären. Vi har dock valt att ta ned vår exponering i bolaget då vi tror att det kan ta en stund innan aktiviteten i hotellsegmentet kommer tillbaka till forna nivåer. Vi är inte så oroliga för fridtidskunderna där det verkar finnas stort uppdämt behov av att får resa igen, men affärsresenären tror vi kommer att komma tillbaka svagare. Vi har lärt oss att en del möten kan vi göra elektroniskt snarare än att resa för att närvara fysiskt.

About Pandox | Pandox

Ändringar i portföljen 2020
I februari tog vi in både FastPartner och Amasten i fonden. FastPartner äger och förvaltar fastigheter inom främst kontor och logistik men har också bostäder och samhällsfastigheter. Omkring 80% av intäkterna kommer från Stockholmsregionen men bolaget finns också bland annat i Gävle och Göteborg. FastPartner har byggrätter, i anslutning till befintliga fastigheter, som ska hjälpa till att uppfylla målen man satte upp i september 2020. Ett av målen är att öka förvaltningsresultatet per stamaktie med 10% årligen. Vi gillar FastPartner eftersom bolaget kan visa till en bra track-record. Dessutom är huvudägaren och bolagets VD, Sven-Olof Johansson, en driven entreprenör med lång erfarenhet från fastighetsmarknaden.

Amasten äger, förvaltar och utvecklar hyresbostadsfastigheter i norra och mellersta Sverige. Bolaget har också en mindre del kommersiella lokaler. De har ett egenutvecklat modulbaserat produktionskoncept för flerbostadshus med svensk design och projektledning och tillverkning av moduler i Kina. Vi ser klara fördelar med den här mer industriella tillnärmningen för bostadsproduktion. Amasten fokuserar på orter med bostadsbrist som tar ned risken i deras projekt. bolaget har en attraktiv värdering som dels kan tillskrivas den högre risk som moduler producerade i Kina innebär, dels att man inte utsett en ny permanent vd efter att Jan-Erik Höjwall annonserade sin avgång i augusti 2020.

80 lägenheter för studerande i Sollentuna

I april tog vi in Brinova i portföljen. Brinova är aktiva i segmenten hyresbostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige. Bolaget har en solid track-record och låg motpartsrisk givet segmenten de opererar i. Det var därför ett bra tillskott till fonden i de turbulenta tider som var i våras.

I oktober tog vi in Offentliga Hus i portföljen i samband med börsintroduktionen. Som nämnt tidigare är bolaget aktivt inom samhällsfastigheter. Det återstår att se om bolaget kommer fortsätta under eget namn. Vi gillar i alla fall caset och har tro på det.

I november deltog vi i börsintroduktionen av Fortinova Fastigheter. Fortinova äger och förvaltar hyresbostäder i Västsverige. Vi ser hyresbostäder i Sverige som ett attraktivt segment. Fortinova grundades och drivs av två engagerade entreprenörer och nyemissionen kommer ge dem möjlighet att växa vidare i västra Sverige.

Fortinova | Fastighetsvärlden

I 2020 sålde vi några av innehaven. I januari sålde vi Atrium Ljungberg för att finansiera köp av FastPartner och Amasten. Atrium Ljungberg fokuserar på kontor och handel i Stockholmsområdet, Göteborg, Malmö och Uppsala. Vi sålde vårt innehav i Hufvudstaden i april för att finansiera köpet av Brinova. Hufvudstaden äger kontor och handel i centrala lägen i Stockholm och en minde del, ca 20 procent, i Göteborg.

Utsikter för 2021
Om man bara tittar på var börsen är nu och jämför det med i början av 2020 så kan man tro att det var ett rätt händelsefattigt år på börsen och i fastighetsmarknaden. Men vi vet ju att så inte är fallet. Tvärtom har det varit ett turbulent år med det kraftiga börsfallet i februari/mars och sedan en nästan lika kraftig rekyl från slutet av mars. Så var går vi härifrån?

Vi ser optimistiskt på fastighetssektorn framöver. Det stämmer att sektorn har gjort det väldigt bra under lång tid, men det är i sig inte ett argument för att det nu ska bli tuffare tider. De som tänker så gör misstaget att förklara den goda utvecklingen enbart med sjunkande räntor. Låga räntor är en, men absolut inte den enda, orsaken till fastighetsrallyt. Andra faktorer, som tillsammans är viktigare, är att bolagen varit duktiga på att växa genom projektutveckling och duktiga på att effektivisera sin drift. Dessutom har kapitalmarknaden blivit effektivare och det tillsammans med att allt fler bolag förbättrat sina kreditbetyg har lett till lägre finansieringskostnader (oberoende av räntenivå). Dessutom har företagen varit duktiga på att kunna höja hyror, oftast genom att göra riktade investeringar i fastigheterna. Även om det nu skulle bli svårare att höja hyror väsentligt är dagens hyresnivåer oftast väsentligt högre än de som rullar av.

Dessa faktorer tror vi sammantaget kommer fortsätta att underbygga caset för fastighetsaktier. Till detta kommer också uppköp och sammanslagningar, något som vi har sett flera exempel på i 2020. Det är en trend som vi tror kommer att fortsätta och sannolikt accelerera. Även om medvinden från lägre räntor uteblir, ser vi potential för ett gott 2021 i fastighetssektorn.

Vi vill passa på att tacka våra investerare för förtroendet och lovar att göra vad vi kan för att 2021 ska bli ett bra år i ODIN Fastighet.

Här kan du läsa ODIN Fastighets produktblad med avkastningssiffror för 2020

Beställ ODINs nyhetsbrev

Håll dig uppdaterad om dina fondinnehav hos ODIN och på vilket sätt vi jobbar för att säkerställa en så bra avkastning som möjligt. Dessutom får du några nyttiga spartips på vägen.