ODIN Fastighet första halvåret 2019

ODIN Fastighet har haft en stark utveckling under första halvåret 2019. Avkastningen är 22,23%, vilket är i linje med index. Under det senaste året har avkastningen legat på 29,20%, jämfört med index på 28,25%. Den goda avkastningen beror på en solid tillväxt i det underliggande resultatet på grund av omförhandling av hyresavtal till högre hyresnivåer, ökat antal kvadratmeter egendom genom nya projekt och transaktioner samt mindre vakanser för tillgänglig yta. De senaste siffrorna vi har observerat för juni månad bekräftar den positiva utvecklingen. Dessutom har nedgången för de låga räntorna i de nordiska länderna och internationellt bidragit positivt till värdeutvecklingen sedan årsskiftet. Det är också intressant att kreditkvaliteten hos våra företag ökar, något som bekräftas av ratingföretaget Moody’s. I juni uppgraderade Moody’s kreditbetyget för Castellum till BBB från BBB och Kungsleden till BBB-från BB, d.v.s. från ”high yield” till ”investment grade”. Detta visar att våra företag har minskade kreditrisker. Den positiva effekten av detta är billigare och bättre tillgång till skuldfinansiering, vilket i sin tur leder till lägre räntekostnader.

För kontorssegmentet, där vi har störst exponering av alla de olika fastighetssegmenten, är marknaden i storstäderna i Sverige samt i Oslo fortsatt stark. Detta drivs på av rekordlåga vakanser för tillgänglig yta. Om vi tittar på den totala lediga ytan för börsnoterade fastigheter i Norden, ligger vi nu på en historiskt rekordlåg nivå avseende antalet lediga kvadratmeter. I de mest centrala delarna av Stockholm ligger till exempel den lediga kontorsytan på cirka 2%. I praktiken innebär detta att det tar ett par år att byta kontor om du har mer än cirka 50 anställda. Stockholm har därför den högsta förväntade pristillväxten för hyra av alla större städer i Europa fram till 2022.

För lager- och logistiksegmentet, som är vårt näst största segment, är marknaden också mycket stark. Detta drivs i stor utsträckning på av den starka urbaniseringen de senaste åren, och inte minst den strukturella förändringen från fysisk handel i butiker till e-handel. Segmentet har också fortsatt en hög avkastningsgrad, vilket kombinerat med långa kontrakt gör att investerarnas intresse i både de nordiska länderna och internationellt väntas öka ytterligare under 2019. 

Bidragsgivare
De bästa bidragsgivarna under första halvåret 2019 har varit Wihlborgs, Sagax och Balder. Detta har också varit våra tre största portföljinvesteringar. Wihlborgs, som har stor exponering mot kontorssegmentet i södra Sverige, bland annat i Malmö och Lund, har historiskt visat en imponerande underliggande resultattillväxt och värdeutveckling. Detta har fortsatt 2019 och bolaget redovisade en årlig resultattillväxt på 25 % vid presentationen av det första kvartalet 2019. Sagax och Balder har en imponerande historik med solid tillväxt och den bästa avkastningen på kapital inom sektorn, och vi ser ingen anledning till att detta inte ska fortsätta framöver. Sagax har sin exponering mot lagersegmentet i framför allt Sverige och Finland, men också till viss del i Frankrike och Nederländerna. Balder har å sin sida störst exponering mot bostäder i Sverige, men har ingen låst strategi mot specifika enskilda segment eller geografiska områden. Detta är för övrigt en sak vi uppskattar med Balder.

Vi har inga investeringar i fonden som har bidragit negativt hittills under 2019.

Ändringar
Relativt sett har vi ökat vår exponering geografiskt mot Sverige, eftersom skillnaden mellan direktavkastningen och räntekostnaderna är mycket högre än i Norge. Vår exponering i Norge ligger nu klart under 10%, och i Sverige är den över 80%. När det gäller specifika förändringar är de största förändringar vi har i fonden hittills 2019 att vi har sålt av Olav Thon Eiendom och FastPartner, och köpt in oss in i företagen K2A och Self Storage Group. Dessutom har vi under första halvan av året både köpt och sålt Norwegian Property.

Anledningen till att vi sålde av Olav Thon Eiendom är att vi förväntar oss låg tillväxt framöver, då vi tror att segmentet köpcenter kommer att fortsätta ha svårigheter på grund av den strukturella övergången från handel i butiker till e-handel. FastPartner har en stark historia och attraktiv exponering inom lager och kontor i Stockholmsområdet. Vi har ändå stor exponering mot båda segmenten, särskilt i Stockholm, så vi bestämde oss därför på grund av den rekordhöga prissättningen att sälja vår position i företaget till förmån för andra och bättre möjligheter.

I Norwegian Property hade vi en relativt liten position på cirka 2% av fonden och vår ägandeperiod blev mycket kortare än planerat. Anledningen till detta är att vi fick bud på våra aktier från företaget med en budpremie på 10,3%, vilket gjorde att vi accepterade budet för att använda kapitalet till att köpa aktier vid börsnoteringen av K2A. K2A är ett företag med exponering huvudsakligen mot studentbostäder i Sverige, med fokus på Stockholm och studentstäderna. Företaget arbetar inom hela värdekedjan, från utveckling och produktion till förvaltning av lägenheterna. K2A har också en stark hållbarhets- och miljöprofil med Svanenmärkning av alla byggnader. Eftersom efterfrågan är stor inom detta fastighetssegment kombinerat med det faktum att företaget har en solid projektportfölj, är tillväxtförutsättningarna goda under de kommande åren. Vi uppskattar också att verksamhetschefen Johan Knaust, med lång erfarenhet från fastighetstransaktioner och finansieringssidan, är den största aktieägaren i bolaget. Vi anser att detta kombinerat med de positiva marknadsutsikterna ger mycket goda förutsättningar för bra värdeutveckling framöver. Aktien har stigit med över 20% endast fyra handelsdagar efter börsnoteringen.

Self Storage Group är ett företag som vi länge uppskattat. Därför gick vi in på ägarsidan när de i juni gjorde en emission som delvis användes till att köpa upp Eurobox Minilager. Self Storage Group är en ledande aktör inom minilager i Skandinavien, med en särskilt stark marknadsposition i Norge. Företaget ger därför god exponering mot en av de mest attraktiva megatrenderna inom fastighetssektorn, som är tillväxten för minilager till privatpersoner och företag. Vår position i företaget har haft en god utveckling efter att vi gått med i emissionen.

Tankar om framtiden
Fonden och fastighetssektorn har haft mycket god utveckling hittills under 2019, och det är svårt att inte se optimistiskt även på framtiden. Anledningen är att vi förväntar oss en fortsatt ökning av resultattillväxten och låga räntekostnader under lång tid framöver, vilket sammantaget kommer att ge en god värdeutveckling. Det är också intressant att om vi tittar på direktinvesteringar inom fastigheter, så värderar transaktionerna på direktmarknaden idag våra portföljinvesteringar högre än deras värdering på börsen.

ODIN Fastighet, som består av en diversifierad portfölj med likvida fastighetsaktier med problemfri drift och låga kostnader, framstår därför som ett mycket bra alternativ inom fastighetsinvesteringar. Detta gäller både om du vill ha stor exponering mot fastigheter, eller inkludera fonden som del av en större portfölj. Anledningen till att ODIN Fastighet passar väl in i en större portfölj är att fonden har en låg samvariation med andra fonder. Därför får du en verklig diversifieringseffekt om du tar med ODIN Fastighet i en portfölj med andra fonder, vilket gör att du kan bibehålla den förväntade avkastningen trots att risken reduceras. Denna diversifieringseffekt såg vi särskilt i slutet av 2018 och i maj i år, när fonden gav solid positiv avkastning trots att andra fonder och index föll ganska markant.

Skrivet av

Portföljförvaltare
Øystein Bogfjellmo har en mastersexamen i investment management med utmärkelsen Distinction från Cass Business School i London. Han har också en kandidatexamen i finans från BI Norska Handelshögskolan där han blev bästa avgångselev det året.

Beställ ODINs nyhetsbrev

Håll dig uppdaterad om dina fondinnehav hos ODIN och på vilket sätt vi jobbar för att säkerställa en så bra avkastning som möjligt. Dessutom får du några nyttiga spartips på vägen.