Endast fem innehav hade positiv avkastning i augusti och flera av de bolag som gick bäst under försommaren var nu de som gick sämst. Under årets första åtta månader är det enbart bolaget Emilshus, som vi tog in i fonden i juni, som kan uppvisa en positiv aktiekursutveckling.
Rapportsäsongen summerad
Rapportsäsongen för andra kvartalet avslutades i augusti med rapporter från de fyra bolag som inte rapporterat i juli. Det är större diskrepans mellan bolagen nu än vi har sett de föregående kvartalen, vilketavspeglar sig i börskursutvecklingen på respektive rapporteringsdag. Avvikelser från index på mer än fem procentenheter var inte ovanligt.
En dryg tredjedel av våra bolag levererade bättre rapport än förväntat, medan en knapp tredjedel överraskade på nedsidan. Flera bolag visade stark nettouthyrning och minskade vakanser. Lite förvånande var det några av bolagen som skrev upp sina fastighetsvärden men det stora flertalet höll dem oförändrade. På den negativa sidan ser vi flera bolag som visade högre finansieringskostnader och högre operationella kostnader.
Högre kostnader men även högre intäkter att vänta
Aktiemarknaden är just nu fokuserad på finansieringskostnaderna som man vet kommer att gå upp för bolagen i takt med allmänt stigande räntor. Många ser på obligationspriserna i andrahandsmarknaden och applicerar det på bolagens kapitalstruktur. Då ser det riktigt illa ut för alla. Vi tycker därför det är viktigt att nämna att det naturligtvis inte är så enkelt det fungerar:
- Priserna vi ser i andrahandsmarknaden för fastighetsobligationer är mer en signal om att marknaden är stängd än att det är priset där alla kan refinansiera sig idag. Därför blir det fel att applicera de priserna på en hel kapitalstruktur.
- Bankfinansiering är fortfarande den viktigaste finansieringskällan för de flesta av bolagen och där har vi inte sett tillnärmelsevis lika stora prisökningar. Dessutom signalerar de flesta av de stora bankerna att de har aptit att låna ut mer till sina existerande kunder och hjälpa dem om de inte kan refinansiera sig i obligationsmarknaden.
- Vidare så kommer de högre finansieringskostnaderna in i resultaträkningen över tid i takt med att man refinansierar lån som förfaller. I genomsnitt har våra bolag en ränteduration strax under tre år.
Med detta sagt så är det viktigt att framhålla att högre finansieringskostnader är negativt för fastighetsbolag – även om kostnadsökningen sker gradvis. Vidare har alla segment utom bostäder olika grad av indexuppräkning i sina hyresavtal.
Indexuppräkningarna kommer att ge betydande ökning på intäktssidan under nästa år då vi nu ser höga inflationstal. Detta kommer till viss del att kompensera för de höjda finansieringskostnaderna. Värt att notera är även att indexuppräkningen kommer direkt på hela hyresstocken, medan ökade finansieringskostnader istället höjs gradvis över kommande år i en takt som är beroende av durationen i finansieringen.
Negativt allmänt sentiment en bra signal för den långsiktige?
Som vi nämnde ovan indikerar obligationspriserna i andrahandsmarknaden att marknaden är stängd. Det var därför glädjande att fastighetsbolaget Cibus, som inriktar sig på fastigheter med livsmedelsbutiker som hyresgäster, lyckades ställa ut en obligation i svenska kronor i slutet av augusti. De fick visserligen betala hela 5,95% över STIBOR för 3-års finansiering, men det är så obligationsmarknaden öppnas. Ett bolag med gott renommé ställer ut en mindre obligation på en hög kupong. Vi ser redan att flera bolag är ute och sonderar möjligheterna för att refinansiera sig i kölvattnet av Cibus.
För att summera kan vi förvänta oss att det negativa marknadssentimentet mot fastighetssektorn sannolikt kommer hålla i sig under hösten, men för den långsiktige investeraren borde dagens prisnivåer dock utgöra en intressant entry point.
