Det ser ljust ut på den nordiska fastighetsmarknaden. Framförallt i Sverige och Finland finns ett ökat intresse från internationella investerare, viket bidrar till att det finns fler köpare än säljare. En bidragande faktor till det ökade intresset är att nordiska fastigheter framstår som mer attraktiva jämfört med resten av världen när det gäller politisk stabilitet och ekonomiska utsikter.
Gästkrönikan var publicerad i Movestics nyhetsbrev i mars 2019, läs den i original här
De mest spännande segmenten är logistik- och kontorssegmentet, som drivs av ökad urbanisering och det strukturella skiftet från fysisk handel till e-handel. Här råder en rekordlåg vakansgrad och en svag utveckling vad avser planerad nybyggnation. Det vi ser leder till att hyreskontrakten kommer att omförhandlas med ett högre hyrespris. Därmed kommer det underliggande resultatet i fastighetsbolagen sannolikt att öka även kommande år. Intresset från internationella investerare växer speciellt för logistikfastigheter med närhet till storstäderna på grund av hög avkastning och långa kontrakt.
Ränteutveckling på fastighetsmarknaden
Det finns en osäkerhet kring ränteutvecklingen och fastighetssektorn. ODIN Fastighet har levererat en stabil avkastning det senaste året, trots att centralbankerna har höjt sina räntor och aktiemarknaderna har haft en relativt svag utveckling. Vilket kan förklaras av att de fastighetsföretag vi investerat i har genomfört åtgärder för att kontrollera ränterisken.
Den generella skuldsättningen har sänkts under senare år och den genomsnittliga skulden i förhållande till tillgångar för de fastighetsbolag som ingår i vår portfölj ligger nu på 44 procent. Vidare har omförhandlingar av gamla fastränteavtal, som slöts när ränteläget var betydligt högre, lett till att nya avtal med klart lägre räntekostnader och fortsatt långa löptider kunnat slutas. Vi förväntar oss därför fortsatt låga räntekostnader och ett gott skydd mot stigande marknadsräntor. I kombination med högre hyresintäkter kommer åren framöver öka det underliggande resultatet som i sin tur kan reinvesteras i ny projektutveckling och nya transaktioner. Det ser vi skapar goda förutsättningar för en stabil och positiv värdeutveckling i våra fastighetsbolag även åren framåt.
Några av våra favoritföretag…
…är Stendörren, Nyfosa, Kungsleden, Wihlborgs och Balder. Stendörren har den största delen av sin fastighetsportfölj inom industri- och logistikområdet i Stockholm. Fastighetsportföljen har därför en attraktiv exponering både när det gäller segment och geografi. Hyresnivåerna för fastighetsportföljen är också låga i förhållande till marknadshyrorna. Detta visade omförhandlingarna av hyresavtalen i slutet av 2018 med all tydlighet. Utöver en bra prissättning i förhållande till underliggande resultat och justerade bokförda värden har Stendörren också ett stort antal byggrätter som ger en solid grund för fortsatt tillväxt och värdeutveckling. Nyfosa och Kungsleden framstår också som attraktiva vad gäller prissättning och segment. Båda bolagen har en stark balansräkning och arbetar inom kontor och logistik. Geografiskt är företagen främst exponerade mot Stockholm, Göteborg och Malmö.
Fördelen med börsnoterade fastigheter
Genom att vi är en aktiv förvaltare inom börsnoterade nordiska fastigheter kan vi röra oss mellan de olika fastighetssegmenten baserat på vår marknadsutsikt framöver. Vi tror att det ger större möjligheter och fler fördelar i förhållande till direkta investeringar i onoterade fastigheter. På grund av en svag underliggande marknadsutveckling har vi varit försiktiga med att ta exponeringen mot bostadsfastigheter, men vi ser också att det åren framåt kan finnas goda möjligheter till tillväxt genom uppköp för stabila och solida fastighetsbolag när bostadspriserna sjunker.
Øystein Bogfjellmo är förvaltare av fonden Movestic Fastighet och jobbar för ODIN Forvaltning.