Mars månad blev en bra månad för ODIN Fastighet. Fonden steg med drygt 5 procent vilket var nästan 2 procentenheter bättre än utvecklingen för fondens jämförelseindex. Fonden ligger sedan årets början nu en dryg procentenhet efter jämförelseindex. Månaden bjöd på nyheter av allehanda slag med anknytning till fastighetssektorn, bland annat inflations-siffror, blankarattacker samt en börsintroduktion i vilken vi deltog som ankarinvesterare.
Krig i Europa och stigande räntor
Mars månad har givetvis präglats starkt av Rysslands fortsatta anfallskrig mot Ukraina och nya rapporter om fruktansvärda krigsförbrytelser som begås av den Putins-ledda regimen. Kriget påverkar naturligtvis det allmänna marknads-sentimentet men, som vi skrev i förra månadsrapporten, fonden har enbart 0,1 procents exponering mot den ryska marknaden.
Under mars fick vi rapporter om höga inflationssiffror och som en följd av detta blev det kraftiga uppgångar på räntemarknaden, särskilt i svenska kronor och euro. Detta är något som kommer påverka våra bolagsinnehav även om de flesta varit duktiga med säkra sin ränteexponering och kapitalbindning. Visserligen gör det våra bolag mindre sårbara för kommande räntehöjningar vi nu ser, men stigande räntor över tid medför givetvis högre finansieringskostnader för fastighetsbolagen och det kommer påverka resultat- och investerings-beräkningar. Samtidigt är det värt att komma ihåg att intäkterna växer i takt med inflationen i de kommersiella segmenten och fungerar som en bra motvikt.
Nytt innehav i portföljen
Under mars månad tog vi in ett nytt innehav i portföljen; Swedish Logistic Property, SLP. Som namnet antyder är detta ett fastighetsbolag verksamt inom lager och logistik och vi deltog som ankarinvesterare vid bolagets börsintroduktion i slutet på mars. Företaget har en tydlig agenda för tillväxt med målsättning om vinsttillväxt på minst 15 procent per år. Företagets VD, Peter Strand, är också en av grundarna till bolaget och har erfarenhet av bolagssuccén Victoria Park. Företaget har även i övrigt ett antal kända namn på ägarlistan och nämnas kan Erik Selin, som är huvudägare och VD i fastighetsbolaget Balder.
Noteringen av SLP kan betecknas som blev lyckad och aktien stängde upp över 40 procent första handelsdagen. Vi har valt att öka vår position i bolaget och vår position utgjorde 1,7 procent av fonden vid utgången av mars månad.
Nyheter kring våra portföljbolag
Fastighetsbolagen Balder, Castellum, Entra, SBB, Kojamo och K2A var alla ute i obligationsmarknaden under mars månad och visar att finansieringsmarknaden fortsatt i högsta grad är öppen och tillgänglig, även om kreditspreaden givetvis vidgats de senaste veckorna.
I slutet av februari publicerade det amerikanska investeringssällskapet Viceroy en negativ rapport om SBB i vilken de ställde sig frågande till ett flertal områden i bolagets verksamhet och därmed också till marknadens värdering av bolaget. Viceroy säger att man skall utgå från att de tagit finansiella positioner i SBB och det rimmar väl med hur den här typen av aktörer opererar; man tar kort position i aktier och/eller obligationer och publicerar därefter en ”analys” som sår tvivel i marknaden kring bolaget, naturligtvis i syfte att tjäna pengar på den korta position man tagit. Detta är givetvis något man tydligt bör ha i åtanke vid läsning av rapporten. Även om SBB besvarade analysen och inkom, enligt vår bedömning, med goda svar gav sig inte Viceroy utan har i stället släppt ytterligare uppdateringar i tydligt syfte att skapa osäkerhet kring bolaget. Vi ser inte att Viceroy har kommit med några revolutionerande nyheter som fått oss att ändra vår syn på bolaget. Detta till trots är vi ödmjuka för att den negativa uppmärksamheten inte hjälper aktiekursen, d.v.s. exakt den effekt Viceroy varit ute efter att skapa. Vi följer utvecklingen noggrant.
Utsikter för marknaden och våra innehav
Efter flera negativa månader blev mars positiv och sektorn handlas nu på nivåer kring det historiska genomsnittet. Frågan som då uppstår är givetvis vilken utveckling vi har att vänta nu? Högre räntor är negativa för fastighetsbolag men det som är väl värt att komma ihåg är att långt ifrån alla drabbas lika hårt. Värst drabbade blir de som har ett stort refinansieringsbehov inom snar framtid och bolag med hög andel nya projekt. Fastighetsbolag med god framförhållning och som sett till att inflationssäkra intäktsströmmarna kommer kunna hantera det nya räntelandskapet betydligt bättre.
Vi skall heller inte glömma att stigande räntor är en del av en helhet; högre inflation och stigande räntor sker i takt med att ekonomin växer. Detta är också något positivt för fastighetsbolag som då även kommer se en starkare efterfrågan från hyresgäster. Företag som är duktiga på att leverera det hyresgästerna efterfrågar kommer fortsatt kunna göra bra ifrån sig. Skuldsättningsgraden är något högre på den nordiska marknaden jämfört med ute i Europa, men fortsatt lägre än vad vi såg före finanskrisen. Även om räntorna nu stiger, ligger vi på nivåer som är historiskt låga. Sammantaget tror vi därför att de innehav som ingår i fonden ODIN Fastighet kommer kunna fortsätta leverera god avkastning även i denna något mera utmanande miljö.