Förvaltarkommentar ODIN Fastighet maj

Fonden och fastighetssektorn hade en flat utveckling under maj månad.

Riksbanken sänkte styrräntan med 0,25 procentenheter till 3,75 procent och signalerar ytterligare två räntesänkningar under året. Nyheten hade en liten effekt på aktiekurserna för de svenska fastighetsbolagen, eftersom sänkningen redan var inprisad.

Stark obligationsmarknad
Förra månaden kommenterade vi att det verkar som att obligationsmarknaden har ”öppnats igen” för fastighetsbolag, med ökade volymer och kreditpremier som stadigt krymper. Denna trend fortsatte i maj. Bland våra bolag har Balder, Castellum, Catena, Diös, Fabege och Sagax emitterat obligationer, med varierande volymer och löptider, på mellan 1,0 – 1,85 procent i kreditpremier. Den mest uppseendeväckande emissionen genomfördes av Sagax, då de emitterade 500 miljoner euro till en fast ränta på 4,39 procent med en löptid på 6 år (kreditpremie på 1,55 %). Obligationen genomfördes på euromarknaden, som hittills haft mindre aptit på svenska fastighetsbolag, så även denna emission kan innebära ett trendbrott i sentimentet. Stendörren refinansierade en hybridobligation med en ny.

Framåtlutade nyemissioner i Emilshus och Nyfosa
Under månaden genomförde Emilshus en riktad nyemission som tillförde bolaget 384 miljoner kronor. Bolaget har identifierat attraktiva investeringsmöjligheter både i den egna portföljen, men även i förvärvsobjekt. Bolaget genomförde en riktad nyemission på 200 MNOK redan i november förra året och utnyttjade då möjligheten att köpa fastigheter till cirka 10 procent bruttoavkastning. Bolaget handlas till en premie i förhållande till substansvärdet och därmed blir emissionen inte utspädande.

I samband med emissionen i Emilshus valde NP3 att sälja sitt innehav av B-aktier i bolaget, vilket motsvarade 11 procent av kapitalet i bolaget och 201 MSEK. NP3 förvärvade aktier i Emilshus 2019 då de sålde sitt fastighetsbestånd i Småland till Emilshus. Vi tycker att detta är ett klokt beslut av NP3, eftersom de kan använda kapitalet från aktieförsäljningen för att fokusera på sin egen verksamhet och skapa bättre flexibilitet i kapitalstrukturen.

Nyfosa genomförde även en riktad nyemission under månaden då de tillfördes cirka 1,7 miljarder kronor. Bolaget bedömer det som sannolikt att det kommer att bli en ökad aktivitet på transaktionsmarknaden och att nyemissionen kommer att skapa en mer flexibel och balanserad kapitalstruktur som gör bolaget redo för nya investerings-möjligheter. Vi anser att detta är en rimlig bedömning av Nyfosas ledning och styrelse.

K2A får till ändringar i låneavtalet med obligationsinnehavarna
K2A har under månaden genomfört ett avtalstillägg med obligationsinnehavarna, ett så kallat ”written procedure” på sina obligationer, som förfaller under 2024 och 2025. Anledningen är att bolaget har svårt att kunna refinansiera kommande obligationförfall och har förhandlat fram ett antal lättnader från obligationsinnehavarna. Bland annat kommer bolaget inte att lämna utdelning till stam- eller preferensaktieägare och ränta på hybridobligationen. Förlängning av alla obligationerna med 1,25 år och en ökning av kreditpremien från nuvarande 3,0 – 4,4 % till 7,0 % från ursprunglig förfallodag. Det låter dramatiskt, och det är dramatiskt när bolaget måste förhandla med obligations-innehavarna, eftersom de inte kan uppfylla dagens löptidsstruktur. Samtidigt, ur ett aktieägarperspektiv, är detta en ganska gynnsam lösning eftersom vi för närvarande undviker en mycket utspädande emission. Detta ger bolaget tid att sälja fastigheter i portföljen för att skapa likviditet. Omedelbart efter bekräftelsen av det skriftliga förfarandet offentliggjorde bolaget en försäljning av en fastighet för 160 miljoner kronor till bokfört värde i Lund.

Prenumerera på ODINs nyhetsbrev

Håll dig uppdaterad om hur dina fonder går och hur vi på ODIN arbetar för att säkerställa en så bra avkastning som möjligt för dig som andelsägare.