Den övergripande bilden från kvartalsrapporterna är att den höga inflationen bidrar positivt då det resulterar i uppjustering av hyrorna. Det verkar som motvikt till att bolagen nu ser högre finansieringskostnader. Det senare kommer givetvis att i högre grad påverka de fastighetsbolag som sitter med kort räntebindning.
Rapportsäsongen avslutad för första kvartalet
Vi fick över lag in starka rapporter från fastighetsbolagen under första kvartalet, om än inte lika starka som föregående kvartal. Däremot ser vi samma mönster som i fjärde kvartalet ifjol: bolagen överraskar positivt på värdeuppskrivningar men negativt på driftmarginalerna. Det senare gäller de bolag som inte kan vidarefakturera uppvärmning och energikostnader till sina kunder, till exempel bostadsbolag (för gemensamma ytor) och en del kontorsbolag. Ett flertal bolag överraskade dessutom med stark nettouthyrning under kvartalet.
Den övergripande bilden från kvartalsrapporterna är att den höga inflationen bidrar positivt då det resulterar i uppjustering av hyrorna. Det verkar som motvikt till att bolagen nu ser högre finansieringskostnader. Det senare kommer givetvis att i högre grad påverka de fastighetsbolag som sitter med kort räntebindning.
Positiv avkastning från en fjärdedel av portföljen
Drygt en fjärdedel av våra innehav genererade positiv avkastning under maj månad. Bäst gick det för Nivika och Sagax. Sagax var också det bolag som gav det största positiva bidraget i kraft av sin storlek som vår största position i portföljen. De portföljinnehav som tyngde mest under månaden var Balder följt av Catena och K2A. Sett till året som helhet är det innehaven Eiendomsspar och Pandox som har gjort det minst dåligt, medan SBB och K2A har gått ned mest.
Nyheter från bolagen
Det var bara två av våra portföljbolag som hämtade pengar i kapitalmarknaden under maj månad. Både Entra och Eiendomsspar ställde ut obligationer med mindre belopp i norska kronor. Det markanta fallet i antalet nyutställda obligationer är ett uttryck för att obligationsmarknaden är så gott som stängd för fastighetssektorn för närvarande. Det gäller definitivt high yield segmentet men också för stora delar av investment grade segmentet också. Det är inte ovanligt att high yield marknaden ”stänger”, men det är mer ovanlig att det sker för investment grade. När vi säger ”stänger” så tar det sig uttryck i att spreadarna är så höga att det inte är attraktivt för bolagen att ställa ut på dessa nivåer.
Marknadsutsikter
Som vi tidigare nämnt inleddes månaden negativt följt av viss återhämtning under andra halvan. Både långa räntor och kreditspreadarna var upp i början av månaden för att sedan falla tillbaka. Det är fortfarande ränterörelser som inverkar på prissättningen av fastighetsaktier – och så lär det förbli en tid framöver. Vi har sagt det förut, högre räntor är negativt för fastighetsbolagen. Men det finns också positiva element som ofta verkar glömmas bort i sammanhanget, även om de inte helt väger upp för det negativa. Dessutom fortsätter våra bolag att leverera operationellt.
Genom att obligationsmarknaden är så gott som stängd för fastighetsbolagen betyder det att bankkontakter blir ännu viktigare, och även bankernas aptit att låna ut till fastighetsbolagen. Det verkar som aptiten bland bankerna att låna
ut till fastighetsbolagen fortfarande finns kvar, men det är inte alltid som det finns tillräcklig kapacitet. När det gäller prissättning på bankfinansiering så har den gått upp marginellt. Det kan tyckas konstigt när obligationsfinansierings-kostnaderna har skjutit i höjden. Men det har att göra med att bankerna tenderar att prissätta utlåning på basis av deras egen inlåsningskostnad – och den har inte stigit lika mycket som för fastighetsbolagen.
Vår portfölj handlas nu på substansvärde, det vill säga pris till NAV (eller bok) på 1, vilket är något dyrare än sektorn som handlas till rabatt. Orsakerna till detta är främst två; vi har en större andel av bolag inom logistiksegmentet i fonden och vi har också flera mindre men snabbväxande bolag. Båda dessa grupper är dyrare än sektorn över lag. För logistik handlar det om att man är villig att betala för den högre yield som segmentet oftast har, och för tillväxtbolagen är man villig att betala mer för tillväxt. Ser man nuvarande prissättning i ett historiskt perspektiv ligger dagens nivå fortfarande under genomsnittet.
