Efter en positiv mars månad blev april en negativ. Långa räntor fortsatte uppåt och Riksbanken la om kursen i slutet av månaden. Detta är negativt för sentimentet i marknaden och det drabbade särskilt fastighetsbolagen.
Ränteoron fortsätter att dominera
April månad präglades av fortsatt ränteoro och skakiga börser. Riksbanken ändrade drastiskt sin kommunikation och levererade en ränteökning som nu tar styrräntan till 0,25 procent. Höjningen innebär att det är första gången sedan december 2014 som styrräntan ligger över noll och flera räntehöjningar lär vara att vänta. Riksbankens besked fick direkt inverkan på 3 månaders STIBOR ränta som var negativ så sent som i början av mars och nu i slutet av april nådde 0,36 procent. Denna ränta är viktig för fastighetssektorn då den utgör räntedelen av bolagens rörliga upplåningskostnad.
Stark inledning på rapportsäsongen
Ränteoro till trots fortsätter bolagen att leverera goda resultat. Under april rapporterade drygt hälften av våra bolag för första kvartalet. Det var över lag bra rapporter om än inte lika starka som de vi såg i slutet av förra året. Däremot ser vi samma mönster som i fjärde kvartalet: överraskar positivt på värdeuppskrivningar och bra nyuthyrning men negativt på driftmarginaler. Det senare gäller de bolag som inte kan vidarefakturera uppvärmning och energikostnader till sina kunder, t ex bostadsbolag (för gemensamma ytor) och en del kontorsbolag. Dessutom överraskade flera bolag med stark nettouthyrning i kvartalet.
På den positiva sidan slår nu den höga inflationen in och resulterar i upp-justeringar av hyrorna och det är ju motvikten till att bolagen nu ser högre finansieringskostnader. Vi ser att speciellt bolag som ligger med kort räntebindning får ökade finansiella kostnader, och det förväntar vi oss att se mer av framöver. Rapportsäsongen fortsätter i maj månad och vi återkommer nästa månad med en full uppsummering.
Utveckling för våra innehav under månaden
Alla innehav, förutom ett, uppvisade negativ kursutveckling under april. Det var endast Eiendomsspar som hade en positiv kursutveckling när månadens utveckling summerades. Sämst gick det för Trianon och SBB. Ser vi till utvecklingen hittills under året är det Eiendomsspar och Pandox som har gjort det minst dåligt, medan SBB och K2A agerat sänken i portföljen.
Nyheter från bolagen
Ett flertal av våra innehav var ute på kapitalanskaffningsrunda i obligationsmarknaden under månaden som gick. Nyfosa och Castellum var ute i SEK-marknaden medan Entra inhämtade kapital i NOK-marknaden. Emissionerna skedde på betydligt högre nivåer än för bara några månader sedan.
Det är emellertid viktigt att komma ihåg att det är en inneboende tröghet i takten som dessa högre räntekostnader slår igenom i bolagens resultaträkningar. Ränte- och kapitalbindningen är måttet på hur trögt detta går. Ju längre bindning desto längre tid innan det högre ränteläget får fullt genomslag. Detta är en faktor som ofta glöms bort när svarta rubriker målar upp stigande upplåningskostnader. Av våra bolag är det Sagax, Fabege och Stendörren som har längst räntebindning, medan vi ser den kortaste hos Diös, FastPartner och Nyfosa.
Utsikter för marknaden och våra innehav
Stigande svenska räntor påverkar givetvis våra bolag som primärt finansieras i SEK och Euro. Det andra negativa som sektorn står inför är kostnadsinflationen som ju också drabbar fastighetsbolagen. Främst påverkar energikostnadsinflationen, ökade råvarupriser samt brist på arbetskraft för de bolag som håller på med projektutveckling.
Vi har noterat minskade emissionsvolymer i kapitalmarknaden vilket sannolikt är en kombination av högre priser och minskad efterfrågan. Positivt är ändå att bankerna är ”Open for Business” och fortsätter att låna ut till fastighetsbolagen även om det sker till något högre marginaler och med mer prisdifferentiering mellan bolagen. Det senare baserat på storlek, segment och kvalitet på fastighetsbestånd.
För fastighetsbolagen är bank- och kapitalmarknaden väldigt viktiga. Om dessa två skulle sluta fungera är vi i en ny fastighetskris. Men där är vi inte idag och det är svårt att hitta tecken på att vi är på väg dit. Rådande läge tyder mer på att det vi ser nu snarare är en inbromsning av konjunkturen.
Men det blåser inte bara motvind för fastighetsbolagen, även om man skulle tro det givet börsutvecklingen. Den höga inflationen ger medvind då de flesta hyreskontrakt, undantaget svenska bostäder, är indexreglerade och varje år räknas upp i takt med inflationen. Resultatet blir att bolagen kan, åtminstone delvis, kompensera sig för ökade kostnader. Dessutom är fastighetsbolagen mindre exponerade för andra oroselement i det rådande världsläget, till exempel geopolitisk risk, eftersom ODIN Fastighet praktiskt taget enbart är exponerad mot Norden eller övriga Västeuropa. De störningar i globala leverantörskedjor vi nu ser påverkar våra bolag som driver utvecklingsprojekt och det är trots allt en begränsad del av affären.